財經365訊：從1997到2007，香港回歸20年來，樓市可以說跌宕起伏，特別是97年金融風暴后，香港房價重挫7成，而從2003年結束連續6年的跌勢以來，香港房價十幾年間已飛漲370%。而總的來看，香港回歸20年來樓價升幅也已超過五成，平均每年升幅約為2%，此外，整體私人住宅市值更是翻了一番，從97年的41022億，升至今年的77582億。
另從今年來看，根據截止六月底最新公布的數字，今年5月香港整體私人住宅的售價指數已經升至333.1，同比漲幅達20.8%，這也是自去年10月以來連續8個月創下新高，今年首5個月的累計升幅則已經達到8.4%。
在樓市不斷火熱的情況下昨日花旗發表最新報告卻對后市發展潑了一盆冷水。其預料隨著8月份迎來行業淡季，香港住宅房價至2018年2月份將會周期性下跌10%，花旗同時預樓市下跌也將使得香港地產股于下半年股價表現會遜于大市。
外資大行突然對后市不看好?難倒香港樓價真要掉下來了?從二手市場的情況我們可以看到，當某屋苑的上車盤樓價升破六百萬時，成交往往急速向下。現時香港的十大屋苑，超過一半的屋苑入場費已超過六百萬，近期十大屋苑的成交是近年新低，購買這些屋苑不能承造高成數按揭便是其主要原因。
自金融海嘯之后，香港的樓價已經上升多年。現時全港最平的大型私人屋苑嘉湖山莊，或是粉嶺的居屋屋苑，四百萬以下的兩房入場單位已經絕跡。現在樓價已經與家庭收入脫軌，暫時是依靠低息和租金上升來支撐著樓市。但是未來三至四年一手樓供應大增，如果適逄經濟下滑或者有金融危機的出現，本人相信樓價很難在這個高位得到支持。屆時配合發展商低價散貨，樓價便有下跌的危機。我們沒有水晶球去判定現時樓價是否已經見頂，但從近年支持樓市上升的三大主因(低息，租金上升，新樓供不應求)已開始逆轉，我們也應提高警覺，準備樓市下跌的來臨。
現時根據香港金融管理局的規定，樓價在1000萬以下的物業，買家在銀行申請按揭的按揭成數不可高于六成(貸款上限為500萬)。如果買家希望借多一點便需要參與按揭保險計劃，但所購買物業的樓價不可高于400萬(最高9成按揭)和600萬(最高8成按揭)。假設購買一個價值750萬的單位，在銀行申請按揭首期需要準備300萬，加上印花稅和其他雜費，手頭上沒有340萬也買不了價值750萬的單位。但如果購買750萬的新樓，發展商提供高達85%的按揭 (有某些發展商更向買家提供高達9成按揭)，買家準備的首期連印花稅等卻只需140萬左右，跟在銀行承造按揭相比首期要求相差200萬。如果你是準買家，你會選擇購買二手樓還是可承造高成數按揭的新樓呢?
據7月底最新數字顯示，香港預計未來三至四年潛在的一手私人住宅供應量約為9.8萬個單位，是自2004年9月起每季公布有關數字以來的新高。
值得注意的是，在這9.8萬個單位中，有約2萬個單位隨時可供出售或預售，另有約2萬個符合申請預售條件，發展商可隨時申請預售樓花同意書;另外，這9.8萬個單位并不包括已預售的一手樓單位，也即是說縱使在過去三年一手市場成交大增的情況下，香港未來一手樓的供應量仍然會不斷增加。
香港財政司司長陳茂波也曾警告：香港樓市危險，香港房價“很容易出現回調”。在樓價漲幅方面，陳茂波表示，如果比較2017年六月和2008年高位的售價指數，會發現中小型單位(實用面積70平方米以下)售價的升幅為180%，而同期較大面積的D類住宅單位(實用面積100至159.9平方米)及E類住宅單位(實用面積160平方米或以上)的售價升幅分別只是76%和54%。
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