當(dāng)全國(guó)第50座城市公布了“限售”政策措施時(shí)，如果你還認(rèn)為限售只是樓市調(diào)控“限字頭”政策中的一項(xiàng)同等量級(jí)的限制措施，那你就錯(cuò)了。
現(xiàn)在已有專(zhuān)家拋出觀點(diǎn)稱(chēng)，那些限售的城市，一方面是限制當(dāng)下市場(chǎng)熱度，另一方面也是為未來(lái)當(dāng)?shù)貥鞘械摹氨鶅銎凇弊鰷?zhǔn)備，畢竟房子不能賣(mài)，房?jī)r(jià)雖然無(wú)力上漲，卻也失去了大幅下跌的可能性。
在這樣的語(yǔ)境之下，限售更像是面向未來(lái)給城市貼上“準(zhǔn)入”或是“慎入”的標(biāo)簽。
有人調(diào)侃說(shuō)，限售的城市有可能是未來(lái)房?jī)r(jià)會(huì)大幅下調(diào)的城市;最有可能“崩盤(pán)”的城市是那些沒(méi)有限購(gòu)卻先開(kāi)始限售的城市;北京、上海、深圳等未出臺(tái)限售政策的一線城市，或許藏著未來(lái)最大的上車(chē)機(jī)會(huì)。
雖然只是調(diào)侃，但其中也透著些道理。
| 限售城市，你已被拋棄?
不久前，一位在北京打拼多年的朋友心急火燎地找到我，還沒(méi)來(lái)得及寒暄幾句就直接提問(wèn)：“限售到底是什么意思?”
這位朋友是在外企工作的普通白領(lǐng)，在北京工作10年買(mǎi)下一套不到90平米的房子。最近幾年手頭上又?jǐn)€下200多萬(wàn)存款，他考慮要么在老家長(zhǎng)沙買(mǎi)套房，要么就在北京換一套房。
今年8月份二線熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目緊俏的時(shí)候，他就動(dòng)心想在長(zhǎng)沙買(mǎi)了。正準(zhǔn)備出手的時(shí)候，一大波限售政策在前方高能預(yù)警，把他從買(mǎi)房投資的美夢(mèng)中拉了回來(lái)。
但他沒(méi)想明白的是，如果限售只是單純的限制投機(jī)，那買(mǎi)了房不賣(mài)不就完了嗎?放上兩、三年以后再說(shuō)，長(zhǎng)期來(lái)看房?jī)r(jià)難道還能真降下來(lái)不成?
我說(shuō)，限售沒(méi)有那么簡(jiǎn)單，它是在給你一個(gè)心理預(yù)期，兩三年后這個(gè)城市的房?jī)r(jià)會(huì)回歸合理。
一個(gè)比較明顯的特征是，本輪出臺(tái)限售政策的城市都存在庫(kù)存嚴(yán)重不足的情況，省會(huì)城市的庫(kù)存都小于6個(gè)月。比如，8月末，按當(dāng)?shù)毓俜奖O(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙新建商品住宅可售面積去化周期僅為5.1個(gè)月。而庫(kù)存嚴(yán)重不足的直接后果就是一房難求后的房?jī)r(jià)上漲。
這樣的結(jié)果令長(zhǎng)沙等二線城市直接被納入到住建部熱點(diǎn)城市管理序列，隨之而來(lái)的則是地方政府的調(diào)控壓力。限售政策的設(shè)計(jì)，正是為了解決這個(gè)問(wèn)題：它是短期內(nèi)快速凍結(jié)交易、抑制房?jī)r(jià)上漲的最佳手段，同時(shí)，也是以時(shí)間換空間建立長(zhǎng)效機(jī)制、保證未來(lái)相對(duì)穩(wěn)定供應(yīng)的有效方式。
尤其是在新房交易市場(chǎng)，由于購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)期房，獲得房產(chǎn)證還需要近2年的時(shí)間，因此被限制出售的時(shí)間還要再加上2年，也就是說(shuō)購(gòu)買(mǎi)新房后，在長(zhǎng)達(dá)4年甚至7年的時(shí)間里都無(wú)法將房子售出，投資帶來(lái)的購(gòu)房需求將受到進(jìn)一步擠壓。
這對(duì)于抗風(fēng)險(xiǎn)能力本身就低于一線城市的二、三線城市來(lái)說(shuō)，似乎是最合理的“降溫”措施。被貼上“限售”標(biāo)簽的二、三線城市，眼看著要被投資人群拋棄了。