財經365訊（編輯：李成）桌上的日歷翻到了2019年，很多房企已經開始“搶早、搶好”的營銷大行動，房地產調控政策此時也很給力，在“穩經濟”的大背景下，取消限售、取消搖號，房地產這個“夜壺”仿佛又要從床底拿出來了。
一、對于開發商來說，現在開始操心“市場底”什么時候出現？
市場政策底已現？
2018年12月，全國主要城市房屋銷售面積回升了，一方面是地方政府在全年房價調控任務完成情況下大規模放行簽約，另一方面就是開發商降價促銷帶來的效果。
不過，要想撐起2019年的大勢，光靠開發商降價促銷顯然還不夠。
房地產市場，呼喚更有力的支持政策出臺。而隨著央行宣布，1月份將進行兩次降準的消息公布，2019年樓市出現了第一縷曙光。對于2019年樓市，開發商最擔心的是市場需求不足。
這兩年支撐國內房地產市場半壁江山的三四線城市購房需求，主要源自棚改、投資、P2P，以及三四線城市居民炒房翻身致富的渴望。
棚改的貨幣化安置，是三四線城市房地產市場巨大購買需求的基礎，而炒房的熱錢推波助瀾，更是將三四線城市中產階級家庭的狂賭魔性給勾引了出來，掏空六個錢包，買了八套房子……
然后，就沒有然后了。
如果說2008年的“四萬億”刺激是大水漫灌的話，2016年的三四線城市棚改貨幣化安置，就可以被看作是國開行對于三四線城市地方政府的一次定向寬松。
但是國開行的PSL也好，MLF也好，都是債權性融資，是需要還的。國開行借錢給地方政府，地方政府再實施棚改拆遷，通過貨幣化安置給居民錢，居民拿著錢再加上自己的貸款去買開發商的房子，地方政府通過賣地還國開行錢。
最終，棚改實施前后所增加的各項成本，都通過房價上漲的形式又轉嫁到了棚改的居民頭上。棚改戶是本地市民，要將房子變現，這個城市就要有足夠多的新市民進城，才能推動當地房地產市場繁榮，才有人接盤這些棚改戶手中的房子。
這個邏輯在房價高漲的情況下沒問題，但是在房價下行的情況下就出問題了。因為大家都是買漲不買跌，一旦房價下跌，新市民也不買房子，棚改戶所分到的房子就砸在了手里，這樣的市場預期蔓延下去，三四線城市的房地產市場就會陷入悲觀。
大量新市民進城買單的前提是這個城市有足夠多的外來人口，而實際上全國大部分三四線城市人口流出速度大于流入，隨著高鐵的興建，圍繞核心城市的三四線城市受益，而遠離核心城市的三四線城市則被“虹吸”。
對于三四線城市來說，當地買房需求通常有“韭菜”特征，但是割完一茬，往往需要養3-4年的時間才有下一茬韭菜長成。可隨著開發商密集布局三四線，很多三四線城市房子供過于求，天天都是打折促銷，韭菜不夠割了。
2018年房地產市場成交量的60%由三四線城市貢獻，如果三四線城市出問題，2019年房地產市場的需求就會出問題。