財經365訊（編輯：小木）房小謀清楚的記得，2015年曾被稱為“豪宅元年”。那一年，北京商品房全面進入以面向改善為主的高端化階段。新增供地大量集中在5環外，與鬧市區保持不遠不近的距離，在地價與利潤間尋找平衡的開發商，不約而同的將建造目標指向改善型大戶型產品。一時間，對戶型的精研、對裝修的升級、對品質感的追求，對風格的探究……成為商品房領域貫穿的主題與關鍵詞。
2019你是否有雙識別改善房的火眼金睛？
1、從“豪宅元年”到“限競房元年”
那個時期，新中式帶來的文化自信回歸風靡各大樓盤，一梯一戶成為平層標配，全精裝鑲嵌智能化、健康系統、恒溫技術……開發商全球取經將最前沿的科技應用于住宅產品，產品的比拼無處不在。
2017年-2018年，限競房代替純商品房成為主角，限價、限面積的“雙限”房被強行按到首置剛需的面前，已經行進在改善大道上的商品房被迫退歸塔基，設計建造迎合首置需求的小戶型產品。
非市場指揮棒效應的疊加下，產品利潤普遍降低，莫說質量問題層出不窮，僅裝修一項，就演繹了許多尷尬戲碼，比如某限競房項目銷售人員公開對房小謀表示裝修只是應付交房標準的要求，入住后，業主肯定要打掉重新裝，這種明知不可保留的裝修，還要去占據成本……
盡管限競房集中入市，但整體銷售并不樂觀，趨同的產品類型、不適合做第一居所的位置、有待成熟的交通及配套，至年末，眾多限競房出現了賣價低于限價，且銷售仍然低迷的情況。
本來可以結合不同自然資源的地緣優勢，作出改善型產品特色與競爭力，卻在趨同的產品導向下，做同質化低品質產品。
土地流拍圖可以清晰的復盤從“豪宅元年”至“限競房元年”的土地“受歡迎”程度。
2012-2018年北京流拍土地情況
可以看出，“豪宅元年”時代，土地流拍率逐步降低，而“限競房”時代，流拍率一路走高。
土地流拍，除了開發商利潤能否“算過來賬”的原因外，也反映了市場對商品房不同產品類型的認可度。據中原地產研究中心統計數據，2018年截止到11月11日，北京市限競房合計網簽3006套，按照這個比例計算，限競房網簽銷售率只有18.8%。
可以預計的是，2018年全年出讓的限競房地塊，2019年將大量入市。從已經出讓的限競房的土地來看，未來會有六七萬套的供應數量。真正慘烈的白熱化競爭，還在后面。
而從2017年3月就開始土地斷供的純商品房，卻是另外一番風景。