2016年房地產投資增速逐步回暖，土地購置面積降幅逐漸縮小，房屋新開工面積增速和竣工面積增速由負轉正，商品房銷售面積又創新高。

　　詳文如下：

　　王業強：謝謝各位領導，各位嘉賓，媒體的朋友，上午好。房地產藍皮書今年已經14個年頭了，房地產藍皮書辦了這么多年也非常感謝各位領導的關心和媒體朋友對我們的支持。每年皮書發布以后，社會反響也還不錯，經常有一些農民工朋友給我們打電話，問問住房公積金的問題，也有社區大媽給我們打電話，也是說買房過程中遇到糾紛怎么處理。也就是說說明房地產藍皮書社會影響不斷擴大，也不光是學者層面，社會上各個層次的受眾也都有。

　　今天我們是第14本房地產藍皮書發布會，我代表房地產藍皮書課題組做一個匯報，題目是2016年房地產市場形勢的分析以及2017年形勢展望。我匯報的內容主要包括以下幾個方面：第一，2016年房地產市場運行特點；第二，主要城市房地產指標的比較；第三，當前房地產市場面臨的主要問題；第四，政策建議；第五，房地產運行趨勢分析和判斷；第六，2017年一些區域性的市場分析的情況。首先我們來看2016房地產市場的運行特點，總結了六個方面。

　　王業強：第一，房地產投資增速逐步回暖。2016全國房地產開發投資已經達到10萬億，總投資規模首次超過10萬億元的門檻，同比增長6.9%，也比2015年提高了5.9個百分點。住宅投資同比增長6.4個百分點，也比去年提高6.0個百分點。

　　王業強：第二，土地購置面積降幅逐漸縮小，去年土地購置面積增速是負31.7%，今年是-31.4%，降幅是縮小了，我們從土地購置面積總量上看到，2016年是2.2億平方米，2010年以來的一個新低。從月度也可以看到這個趨勢，土地購置面積呈現逐步縮小的態勢，基本上是在負3到負9之間的水平。

　　王業強：第三，房屋新開工面積增速和竣工面積增速由負轉正。2015年明顯是負值。2015年是-14，2016年上升到8.1%，扭轉連續兩年負增長的態勢。竣工房地產開發面積是10.6億平米，同比增長6.1%。

　　王業強：第四，商品房銷售面積又創新高。2016年商品房的銷售面積達到了15.7億平方米，同比增長22.5%。比2015年提高16個百分點。2016年商品房待售面積6.95億平米，在去庫存的政策指引下，我們比2015年有明顯下降，下降3.4%。其中住宅的待售面積為4億平米，同比下降11%，辦公樓、商業營業用房待售面積同比增長10.8%和8.0%。商業辦公樓和商業營用房的待售面積是上漲。

　　王業強：第五，商品房增速回到兩位數增長。可以看到2016年在全國商品房銷售面積大幅增長的情況下，商品房銷售增加達到7475每平方米，增速也出現了2010年以來2位數增長，同比增長10.1%，比2015年提高2.7個百分點。住宅均價7203元每平米，同比增長達到11.3%，也比2017年有明顯的提高。其他的辦公樓、商業經營用房都有一個明顯的增幅，11%和2.3%，均比2015年有明顯的提高。

　　王業強：第六，房地產開發企業到位資金，增速上漲很快。我們可以看到2016房地產開發企業到位資金總體是達到14.4萬億，同比增長15.2%，比2015年提高12.6個百分點。但是我們從結構上來看，其他資金有一個明顯的增幅。在其他資金當中，我們可以看到定金以及預付款以及個人按揭貸款有同比大幅度增長，分別為29%和14.5%，比2015年提高21.5個百分點和24.6個百分點，這是我們對2016年房地產運行的狀況有一個描述。

　　王業強：從主要城市的房地產市場指標的比較來看，歸結為幾個方面。從17個大中城市和70個大中城市和35個大中城市的數據指標進行比較。70個大中城市當中新建商品住宅漲幅前三位分別是深圳、上海、廈門。二手房住宅漲幅前三位分別是深圳、合肥、北京。在70個大中城市當中一線城市明顯領漲，熱點二線城市出現補漲，其他城市表現相對平穩。我們作了這樣的分類描述。

　　從35個大中城市的指標來看，新建商品住宅成交量前三位分別是重慶、成都、武漢，成交增幅前三位是鄭州、天津、杭州。在部分一線的城市和熱點城市的成交量較低，反映了這些城市新建住宅供應量較少，導致新房供應量明顯減少。而新房供應量較大城市集中在土地供應相對充足二線城市。

　　王業強：同時在35個大中城市當中，從房地產開發投資額指標來看，居于前三位分別是北京、重慶、上海，投資額增幅前三位是南昌、鄭州、深圳，也就是說房地產開發投資依然是青睞于人口相對集中，人口規模較大的城市。從土地購置面積來看，前三位分別是重慶、成都、合肥，土地購置面積增速超過100%的有天津、南京和鄭州。從施工竣工的面積來看，重慶指標相對比較高，西寧相對較少，濟南的施工竣工面積增長速度也非常快，而貴陽出現明顯降速。

　　王業強：當前房地產市場面臨的主要問題。

　　第一，市場分化加深加強，三四線城市去庫存任務艱巨。一方面一、二線城市住房市場供不應求，價格爆漲，面臨著及時補庫存的窘境。另一方面大多數三線城市住房仍然是供不應求，房價平緩。庫存依然比較大。從非住房市場的發展來看，我們辦公樓和商業營業用房庫存壓力更大，待售總量有所增長。對于三四線城市來看去庫存的形勢依然比較嚴峻，我們認為存在以下三個方面的難點：一是地方政府短期依靠房地產拉動經濟增長的思路沒有變；二是城市基礎設施和公共服務水平仍然較低，短期內難以做到對進城務工人員以及提供均等化的服務，以及對周邊農業轉移人口吸引力有限；三是受制于本身經濟社會發展水平，三、四線城市家庭收入普遍不高，市場需求難以擴大。

　　王業強：第二，長效機制尚未形成，政府的主體責任有待加強。從供給側的調控，我們認為供給側的調控并不是很理想，構建房地產市場長效機制還需時日。從土地市場表現來看，開發商對一、二線城市房價開漲預期和補庫存的需求，不惜代價爭奪有限的土地資源，從而導致“地王”頻出，成交樓面均價高位。從商品房市場表現來看，高速上漲的房價嚴重透支城市居民未來消費能力和最終影響實體經濟發展潛力。

　　與短期需求側的調控相比，房地產市場長期穩健發展需要積極的供給側調控，在供給側調控當中政府的主體責任有待加強。一是在經濟新常態背景下地方經濟增速放緩，地方政府有動機通過維持土地供給的需求性來獲得更多的土地財政收入。當地價上漲以后，也給市場傳遞房價上漲的預期，容易造成房地產經濟泡沫。二是住房均有投資和住房的屬性，都屬于商品基本屬性，政府有責任維持適度平衡。如果兩者功能失衡必然導致房地產市場的畸形發展。

　　王業強：第三，租賃市場任重道遠，住房租賃制度急需完善。住房租賃市場發展相對滯后是我們房地產市場一個缺陷。租賃市場被關注的少，被邊緣化。從現有的政策大力發展住房租賃市場情況來看，我們認為主要存在三個方面的難點：一是現有城鎮住房租賃供給主要是以個人出租自有住房為主，缺乏專業性的機構參與，也不利于提高整個社會住房租賃服務水平和形成完善的住房供應體系，需要進一步培育市場多元主體，多渠道的增加租賃住房供應。二是租賃雙方主要是通過房地產中介機構進行交易，但也有一些中介機構發布的虛假信息，從而誘導消費者，存在黑中介現象，侵犯承租人的合法權益，擾亂住房租賃市場次序。三是缺乏保障租賃雙方當事人權利、義務的相對法律制度規范，同時也沒有建立起住房租賃企業中介機構承運人員信用的管理制度，從而導致住房租賃糾紛頻出，容易造成租賃市場管理無序，嚴重阻礙租賃市場發展。

　　王業強：第四，棚改建設仍存不足，住房保障效率有待提升。棚戶區改造作為改善困難家庭居住條件，優化城市空間結構，擴大內需重要舉措。但在地方的實踐當中存在一系列問題。由于土地規劃等問題，棚戶區改造普遍存在空間選址偏僻、遠離市中心或者城鎮中心、規劃布局不合理。二是棚戶區改造的土地征收政策不完善，部分征收對象期望值過高，部分地區的征收安置補償費不能客觀兌現，客觀加大了征收難度。三是棚戶區改造項目經常采取大規模集中建設方式，前期資金投入巨大，而棚戶區改造資金來源相對有限，導致棚戶區配套設施和社區公共服務建設相對滯后。