“去地產化”為大勢所趨

　　2017年5月26日，住建部辦公廳下發了《關于做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，要求第二批300個國家級特色小鎮在6月30日前申報完成。這是既去年10月公布了首批127個全國特色小鎮名單后，住建部再次在全國范圍內啟動特色小鎮的推薦工作。

　　這份通知中明確要求，對存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦。

　　這表明特色小鎮的建設的房地產化傾向引起了政府部門的警惕。自去年自國家三部委公布特色小鎮名單和發布相關政策后，不到半年時間內，已有多家房企發布了小鎮戰略，旅游小鎮、科技小鎮、農業小鎮、未來小鎮等等各種小鎮紛紛涌現。一些地區不乏存在以特色小鎮之名行房地產開發之實的現象，這背離了特色小鎮的初衷。

　　此次住建部要求推薦特色小鎮需滿足的六項條件中，特色和產業位列前兩位，首先要求具備良好的發展基礎、區位優勢和特色資源，能較快發展起來，其次要求實施并儲備了一批質量高、帶動效應強的產業項目。

  特色小鎮開發首先面臨就是定模式的問題，需選擇房地產模式還是金融資產模式。北京清華同衡規劃設計研究院詳細規劃研究中心三所所長楊軍表示，這兩種模式是截然不同的，都存在風險。

　　楊軍說，從市場角度來看，政府要求產業投資比一定要占所有投資比的60%以上，但有大量的小鎮是不合格的，而且在第一批名單已經功成名就的小鎮，他們投資比是最低的，很核心的原因就是過度房地產化。

　　楊軍認為，房地產對特色小鎮最開始是必須的，但是后期應該逐步退出，全程重資產對特色小鎮風險是很大的。在傳統的金融資產模式當中，政府加資本雙主體的模式在特色小鎮也存在風險，因為資本天生是快速逐利的，在特色小鎮的逐利當中產業和運營方更具有主體價值，應該讓資本做投資的屬性進入特色小鎮的建設。

　　相偉認為，與過去推進城鎮化的政策相比，這一輪特色小鎮的政策是以規范引導為主，而不是以支持性政策為主，大部分省里政策的核心是創建制，即不再是基層有個想法就臺支持政策而是事后獎補為主，這是一個很大的創造。

　　袁昕表示，總結國內現階段成功經驗，特色小鎮要想發展，至少要具備產業升級、科技創新與植入或者消費帶動這三種基礎條件之一。同時，特色小鎮的建設要具備完整的產業鏈條，必須明確政府、社會資本、運營與開發企業等各領域之間的有效銜接與高效互動。

　　國家發改委實施 “千企千鎮工程” 的工作思路提出特色小鎮下一步的工作方向，強調規范引導、市場主體、健全機制、文化傳承和防范房地產。希望通過搭建一個“一網一庫（物聯網和信息庫）”的新平臺，來實現企業和城鎮的對接。

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