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調(diào)控大棒的威力開始顯現(xiàn)。4月以來，北京、杭州、成都等多城市都出現(xiàn)土地流拍的情況。截至2018年5月1日，北京已流拍了6宗地塊。此行情與房企前幾年大手筆拿地的景象大相徑庭。

2015-2016年樓市高溫之際，房企在全國(guó)多城造下了多宗地王，尤以央企、閩企為甚。其中，僅在2016地王高發(fā)年中的9宗地王項(xiàng)目，就有6宗住宅用地，分別被綠城、中駿、陽光城、招商蛇口、綠地、天潤(rùn)承澤收入囊中。諸多高價(jià)地背后，房企對(duì)賭的是未來地價(jià)與房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，但放眼當(dāng)下調(diào)控大局，這些曾經(jīng)輝煌一時(shí)的地王項(xiàng)目卻經(jīng)歷著前所未有的尷尬，昔日“地王”要如何自處？

 多城土地流拍 新房成交直線回落

4月24日，北京市兩宗住宅用地流拍，分別是北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)中心區(qū)01-0010、0021地塊，北京市門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)曹各莊橋戶營(yíng)村MC00-0016-061地塊，兩宗地均為限價(jià)房用地。至此，2018年來，北京市土地流拍數(shù)量累計(jì)達(dá)到6宗。

流拍現(xiàn)象不只出現(xiàn)在北京，4月以來，北京、杭州、成都等多城市都出現(xiàn)土地流拍的情況。5月2日，天津中新天津生態(tài)城一宗居住用地流拍，在這之前天津?qū)幒訕虮毙聟^(qū)地塊流拍。4月24日，杭州臨安5宗住宅用地掛牌出讓，其中2宗流拍，2宗底價(jià)成交。

對(duì)于這些土地市場(chǎng)爆冷現(xiàn)象，思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅告訴藍(lán)鯨地產(chǎn)：“第一，從開發(fā)商經(jīng)營(yíng)的角度來說，限價(jià)、限購(gòu)、限貸等措施導(dǎo)致其資金入口不暢，房企拿地肯定會(huì)更加慎重；第二，前兩年房企在全國(guó)拿地比較積極，開發(fā)商手里儲(chǔ)備了大量土地。所以，這個(gè)階段對(duì)于他們來說，迫在眉睫的問題是去化庫存，而不是進(jìn)一步加碼投資；第三，各個(gè)城市對(duì)不同屬性的土地管理更加嚴(yán)格，比如北京、上海對(duì)商辦的限制，也會(huì)導(dǎo)致土地出讓困難。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：房企拿地比較謹(jǐn)慎的原因是，限價(jià)和房企拿地資金審核力度趨嚴(yán)所致。

企業(yè)拿地轉(zhuǎn)向，通常意味著市場(chǎng)發(fā)生了變化。春江水暖鴨先知，不同于對(duì)限價(jià)風(fēng)暴的預(yù)判不足，這一次開發(fā)商提前警覺了起來。

歷經(jīng)一年有余的調(diào)控之后，新房市場(chǎng)成交指標(biāo)直線回落。云房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月份，北京市一手商品住宅成交1157套，同比下降44.72%；成交面積17.94萬平米，同比下降45.07%；成交總金額89.35億元，同比下降40.97%。

6大房企“地王”項(xiàng)目處境尷尬

土地市場(chǎng)趨冷，新房成交回落，對(duì)于在前兩年拿到“地王”項(xiàng)目的房企而言，踏錯(cuò)節(jié)奏之后要如何自處？

2015年10月，北京單價(jià)最高“地王”經(jīng)過104輪激烈競(jìng)拍，落入葛洲壩地產(chǎn)的手中。彼時(shí)，經(jīng)專家測(cè)算，憑借7.5萬/平方米的樓面價(jià)，該地塊成為北京單價(jià)“地王”，經(jīng)業(yè)內(nèi)核算預(yù)估，該地塊的售價(jià)或?qū)⒏哌_(dá)15萬元/平米。然而截止到2018年5月以來的三年時(shí)間，葛洲壩地產(chǎn)僅有的兩項(xiàng)動(dòng)作是：2016年發(fā)布5G科技、2017年年底公布項(xiàng)目案名北京中國(guó)府。除此之外，該項(xiàng)目遲遲未有入市動(dòng)作。

對(duì)于強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)行業(yè)來說，該地塊的動(dòng)作不得不說緩慢。據(jù)此，藍(lán)鯨地產(chǎn)連線北京中國(guó)府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人，對(duì)方稱不方便接受采訪。后經(jīng)北京中國(guó)府置業(yè)人員回復(fù)，“目前項(xiàng)目還在走建委報(bào)批手續(xù)，預(yù)計(jì)今年年底入市，現(xiàn)在建筑的大致情況是高層已經(jīng)封頂。”

藍(lán)鯨地產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，北京中國(guó)府項(xiàng)目周邊云集了紫辰院、龍湖西宸原著、懋源釣云臺(tái)、泰禾西府大院等項(xiàng)目，售價(jià)均在120000-130000元/平米。就此推算，昔日“地王”的隱匿，或與價(jià)格獲批難有直接關(guān)系。

而這還僅僅是眾多高價(jià)地項(xiàng)目的一個(gè)剪影。2016年，趁著樓市火熱之際，房企瘋狂造“地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，作為中國(guó)房地產(chǎn)歷史上的地王年，2016年30多個(gè)城市共刷出340宗單價(jià)、總價(jià)地王。其中，北京9宗地王項(xiàng)目有6宗住宅用地，包括綠城集團(tuán)駝房營(yíng)地王、招商蛇口南邵地王等。截止到目前，招商蛇口南邵地王尚處于“蟄伏”階段；綠城集團(tuán)五里坨地王則將49.5%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了遠(yuǎn)洋集團(tuán)，昔日“名震一時(shí)”的地王早已風(fēng)光不再。

放下身段的“地王”

在上述地王遭遇尷尬的同時(shí)，也有一部分地王選擇放下身段進(jìn)入市場(chǎng)。

2017年8月5日，位于北京豐臺(tái)區(qū)的中國(guó)璽以及昆侖域雙雙取得最新預(yù)售許可證（2017）95 號(hào)、96號(hào)。這兩個(gè)項(xiàng)目也是“富貴出身”，2015年1月5日，華潤(rùn)、招商、深圳聯(lián)新和致昌聯(lián)合體以86.9億元，溢價(jià)率均近50%的總價(jià)拿下該地。

然而，直到2017年8月才獲批入市，其拿證過程也堪稱波折。據(jù)了解，2016年10月份，昆侖域報(bào)給北京市住建委的銷售均價(jià)是11萬元/平方米，并未獲批。2017年3月份，再次上報(bào)取證價(jià)格大約是10萬元/平方米，較上次下調(diào)了１萬元/平方米，但仍未成功。直到8月，才最終已9.5萬元/平米的價(jià)格獲批。

實(shí)際上，為了實(shí)現(xiàn)控制房?jī)r(jià)的目標(biāo)，2017年北京報(bào)批新房預(yù)售價(jià)格一直暗設(shè)“8萬元”紅線。此次，昆侖域與中國(guó)璽以9.5萬元/平米的價(jià)格獲批，業(yè)內(nèi)一致將其解讀為8萬元限價(jià)紅線的解禁。

對(duì)于北京高價(jià)地的現(xiàn)狀，郭毅表示：“有些高價(jià)地接受了政府的價(jià)格管理，低于預(yù)期的價(jià)格上市銷售了，這樣的一些項(xiàng)目銷售速度比較快，比如中國(guó)璽、昆侖玉、金茂府等；還有一些項(xiàng)目還是期待政府在價(jià)格管理上能有放松，這樣的項(xiàng)目基本還未上市。”

可見，地王入市緩慢背后是與政府限價(jià)的博弈。對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)建議道：“建議對(duì)于樓盤的定價(jià)進(jìn)行客觀分析，尤其是應(yīng)該確定一個(gè)盈虧平衡點(diǎn)，這樣在價(jià)格申報(bào)上更容易說服政府審批部門。”

地王總能解套，但所謂“上有政策下有對(duì)策”，限價(jià)之下，為了應(yīng)對(duì)折價(jià)入市帶來的利潤(rùn)損失，部分背負(fù)著高期待入市的“地王”項(xiàng)目重新回到了毛坯交房時(shí)代。“這對(duì)市場(chǎng)來說是一種倒退”郭毅如是說。

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