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房地產公司融資變得越發逼仄，借新還舊是一根救命稻草，很緊迫。Wind金融數據顯示，2018年下半年，房地產海外融資債券到期規模在564.75億元水平，2019年到期規模增長到1436.95億元。

“年初我們在境外已經發行了5億美元，6、7月份我們還會做5億美元境外債的發行，目前已經申報，還在等國家發改委的批文。今年我們的融資方向是優先發債，整體的融資成本相較去年的5.07%只能上升，沒有下降的余地。資金的實際利率都在上升，而且上升幅度非常大。”北京（樓盤）一家不愿透露名字的國企財務總監告訴記者。

中國房地產報記者從wind金融數據獲悉，截至2018年5月22日，年初以來境內房地產企業已公告計劃發行的海外債券達61只，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

長江證券(000783,股吧)則稱，截至5 月上旬，美元債市場的房企融資已達1860 億元人民幣，相當于2017 年全年融資規模的70%，刷新了房企美元債融資的歷史新高。但在美元債大幅增長之時，房企融資成本也隨之水漲船高，2018年美元債息率從2017年的6%上漲到8%。

8%還算是好的。朗詩綠色集團4月發行的1.5億美元綠色優先票據，利率高達9.625%。5月9日，毅德國際發行1.3億美元債券，利率高達12%。

房地產禍不單行。國家發展改革委、財政部近日聯合下發《關于完善市場約束機制嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》（以下簡稱《通知》），嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到“誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔”。

此次《通知》的重心是嚴格防范外債成為地方政府債務的風險源，尤其是地方政府通過房地產企業進行的海外發債。隨著中資房地產企業境外發債的放量，監管機構可能會控制節奏和規模，保障債務的安全性。

外債放量 政策緊盯

5月11日，國家發改委披露信息顯示，融創中國、萬科企業、華遠地產(600743,股吧)、金科集團、首創置業、泛海控股(000046,股吧)、力高地產、旭輝集團等房企境外發行債券予以備案登記。

若算上此前4月20日，國家發改委批復的大連萬達、陽光城(000671,股吧)、旭輝、富力、時代地產等多家房企的海外發債備案，已有超過十家房企在不到一個月的時間發行境外債券。

同策咨詢數據顯示，4月份，房企海外融資總額折合人民幣376.12億元，相比上月份193.44億元大幅上升。從幣種來看，2018年4月份房企融資仍以人民幣為主，美元次之、新加坡元第三。

隨著今年地方債務風險化解的任務加重，地方平臺融資環境進一步收緊，針對外債的管控政策正持續強化。

國家外匯局國際收支司司長、新聞發言人王春英此前就提出，除有特殊規定外，房地產企業、地方政府融資平臺不得借用外債。

“未來房地產海外融資的口子一定是朝收緊方向發展的。”同策房產咨詢研究部總監張宏偉表示，“國家外匯局可以對海外發債后所得資金進入國內進行監管，這也是出于降低杠桿率、促進經濟高質量轉型要求。”

從平均成本來看，wind數據顯示，2018年至今房企海外發債平均成本為6.67%，比2017年全年的6.27%高出0.4個百分點，比2016年更是大幅度提升1.74個百分點。

新時代證券首席經濟學家潘向東指出，兩部委的文件主要是明確可以使用外債的企業要求和資金用途，通過完善市場約束機制來防范中長期外債風險和地方債風險；同時支持發展實體經濟，尤其是創新發展等重點領域，為經濟向高質量發展轉型服務。

債務違約已經初現

國家統計局最新數據顯示，今年前4個月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。

思源地產首席分析師郭毅對此分析表示，4月18日央行降準，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產行業的資金緊張狀況。1~4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標，針對房地產的信貸定向緊縮仍在繼續，流向房地產的資金閘門逐漸關閉。

讓市場神經不斷崩緊的是最近頻繁爆發的債券違約事件。

根據中央國債登記結算有限責任公司發布的《2018年4月債券市場風險監測報告》，我國2018年累計違約債券15只，違約債券面額128.64億元，分別較去年同期增加25%和33.58%。

進入5月，市場上陸續又有新的違約債券出現。重陽投資5月公布的最新信息顯示，今年以來已經有20只債券違約，合計債券余額168.54億元。除債券外，信托也出現了多起違約案例。

4月以來，無論是信用債違約事件頻發，部分資管產品償付困難，還是上市公司股東股權質押觸及平倉線，都是去杠桿、強監管背景下債務風險加速暴露的體現。

瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬表示，“去杠桿”的過程是“資產負債表衰退”的金融收縮周期，去年12月開始銀行表外資產收縮，以往民企通過理財產品、資管計劃進行融資的通道被堵死，借新還舊維持債權關系的路子被堵死，這是導致違約事件的因素之一。其實國內只是流動性分布出現了重大調整，這必然帶來痛苦，特別是難以通過銀行途徑融資的民營企業。

反映到房地產行業，自恒盛地產被爆違約成為今年第一家信用違約的房企后，激進的華夏幸福(600340,股吧)也遭到上交所連發18問，緊接著天房集團的債務違約風險被踢爆。

根據申萬宏源(000166,股吧)統計，包含公司債、企業債、中期票據及定向工具的地產產業債務，2018年全年到期量總計為1949億元，其中三四季度為到期高峰，分別到期量高達932億、698億元。接下來2019年、2020年到期量更加龐大，每年增量都在1000億以上。

房地產商的債務壓力已引起交易機構的警覺，5月9日地產債成交量72.79億元，5月10日成交量繼續攀升至84.54億元，近期地產公司債務風險若隱若現，使得地產債成交量突現放大。

上述房地產債務違約風波不斷釋放信號，人們對房地產會不會成為一只“灰犀牛”的憂慮有所增加。

北京某券商債券交易員稱，房地產融資收緊，房企現金流增幅大降，未來償債高峰期到來，一些房企似乎有扛不住的苗頭。我們只選擇排位前三十的客戶。目前時點尚不足以引發地產債風險，但是下半年隨著償債高峰期的到來，要特別警惕中小地產商的資金壓力。

申萬宏源固定收益研究主管孟祥娟稱，截至5月16日，大中小型房地產資金缺口分別為277億、131億及132億元，由于大型房企融資途徑比較廣泛、融資能力強，通過海外發債和ABS等實現了凈融資773億元，中小型房地產企業仍有202億元的融資缺口。“建議規避2018年到期債務多、杠桿率高、項目主要布局在非環核心城市群的弱三四線城市中小型房地產企業。”

大型房企則集中地緊急補充彈藥。此前5月11日，國家發改委披露信息顯示，融創中國、萬科企業、華遠地產、金科集團、首創置業、泛海控股、力高地產、旭輝集團等房企境外發行債券予以備案登記。

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