房地產(chǎn)行業(yè)周期性高點(diǎn)已過(guò)，上市房企優(yōu)勝劣汰進(jìn)入加速期。中國(guó)指數(shù)研究院18日發(fā)布的“2017中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告”顯示，今年一季度大型上市房企市場(chǎng)份額較去年大幅“跳漲”，而中小企業(yè)則斷臂求生或黯然離場(chǎng)，僅2016年就有14家中小上市房企轉(zhuǎn)型或退出，行業(yè)洗牌加速。
報(bào)告顯示，177家滬深及中國(guó)內(nèi)地在港上市房企中，大型房企在產(chǎn)品、項(xiàng)目、資金、管理等要素的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)下“強(qiáng)者恒強(qiáng)”，今年一季度，銷售額前10房企的市場(chǎng)份額已經(jīng)達(dá)到31.4%，較2016年增長(zhǎng)12.8個(gè)百分點(diǎn)；銷售額前20的房企市場(chǎng)份額達(dá)到40.8%，較2016年增長(zhǎng)15.5個(gè)百分點(diǎn)，行業(yè)集中度大幅“跳漲”。
與此同時(shí)，中小房企斷臂求生或黯然離場(chǎng)，2016年A股重組及轉(zhuǎn)型退出的地產(chǎn)股達(dá)到14家，其中，9家因連續(xù)兩三年經(jīng)營(yíng)不善，已面臨退市風(fēng)險(xiǎn)，5家開始縮減或脫離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)型能源、醫(yī)藥等領(lǐng)域，行業(yè)在不斷加速洗牌。
報(bào)告還顯示，2016年，125家滬深上市房企和52家內(nèi)地在港上市企營(yíng)業(yè)收入均值分別為136.84億、277.20億元，同比分別增長(zhǎng)26.03%、25.17%，增速均同比大幅提高14個(gè)百分點(diǎn)左右。營(yíng)業(yè)收入超過(guò)500億元的滬深及內(nèi)地在港上市房企營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)29.30%和28.72%；100億～500億企業(yè)同比增長(zhǎng)26.45%和24.07%；中小上市房企增速明顯落后。
中國(guó)指數(shù)研究院企業(yè)研究副總監(jiān)張璇指出，在房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率不斷下行、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇的背景下，上市房企自2014年以來(lái)已有約30家轉(zhuǎn)型或因資產(chǎn)重組退出。2016年，盡管房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額和面積雙雙創(chuàng)歷史新高，上市房企整體資產(chǎn)、營(yíng)收均快速提升，但受城市分化、土地成本高企、融資渠道收窄等因素疊加影響，房地產(chǎn)行業(yè)分化更加凸顯。大型上市房企強(qiáng)者恒強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，而中小房企則面臨更為嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。在2017年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，企業(yè)需求端、資金端雙向受抑的情況下，行業(yè)集中度加速提升已成為必然。
對(duì)于未來(lái)銷售、資金雙端承壓，張璇分析，2016年土地市場(chǎng)火熱、資金面寬松，在全年拍出的381宗高價(jià)地中，拿地較多的18個(gè)公司累計(jì)高價(jià)地已高達(dá)104宗；房地產(chǎn)上市公司2016年累計(jì)發(fā)行了3814億元公司債，尚待市場(chǎng)消化。在未來(lái)償債期及融資收緊下，高價(jià)地塊后續(xù)若不能實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)出售或蟄伏都將帶來(lái)較大的風(fēng)險(xiǎn),部分上市公司應(yīng)警惕：一類是資金杠桿高、償債壓力大，且高價(jià)地集中，另外一類是城市布局單一、高度集中于一些銷售不暢的熱點(diǎn)城市或三四線城市。而未來(lái)依托業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)、收并購(gòu)、轉(zhuǎn)型、政策紅利的上市房企將更具投資價(jià)值。