2016年4季度以來(lái)，熱點(diǎn)城市紛紛出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策，主要包括“限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售”等四限令。
其中，新房限價(jià)政策由于短期見效明顯，成為多地政府調(diào)控的首選。地方政府的行政干預(yù)下，新房備案價(jià)格受到了嚴(yán)厲管制，新房實(shí)際價(jià)格也會(huì)有被人為壓低的可能性。
“限價(jià)令”下的新房?jī)r(jià)格并不能夠反映市場(chǎng)的真實(shí)情況，也增加了有關(guān)部門對(duì)于各地調(diào)控效果考核的難度。
相比之下，二手房受地方政策控制較少、買賣面臨的約束更少、市場(chǎng)化程度更高，價(jià)格形成機(jī)制基本市場(chǎng)化。
通過(guò)比較2016年10月以來(lái)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的新房?jī)r(jià)格指數(shù)與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)累計(jì)漲幅，本報(bào)告對(duì)全國(guó)20個(gè)熱點(diǎn)城市的限價(jià)嚴(yán)厲程度以及新房?jī)r(jià)格失真程度進(jìn)行了分析和排名。
這20個(gè)城市包括15個(gè)住建部圈定的熱點(diǎn)城市，即北京、天津、上海、南京、無(wú)錫、杭州、合肥、福州、廈門、濟(jì)南、鄭州、武漢、廣州、深圳、成都，以及5個(gè)后續(xù)調(diào)控力度較大的城市，即長(zhǎng)沙、青島、南昌、石家莊、重慶。
二、20個(gè)熱點(diǎn)城市價(jià)格指數(shù)分析
1、近半年新建商品住宅價(jià)格指數(shù)漲幅分析
本報(bào)告設(shè)定的“近半年”是指2016年11月-2017年4月期間，其中，近半年漲幅為該期間各個(gè)月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅的直接加總。
從數(shù)據(jù)上看，重慶、廣州、長(zhǎng)沙等3個(gè)城市近半年漲幅大于5%，分別為7.3%、7.2%、5.0%，說(shuō)明上述城市市場(chǎng)較熱且政府限價(jià)力度較小。成都、深圳下跌幅度較大，跌幅分別為1.3%、2.1%。
這兩個(gè)城市價(jià)格指數(shù)下跌可能由于兩個(gè)原因，其一由于政府限價(jià)力度較大，導(dǎo)致房?jī)r(jià)人為降低；其二由于市場(chǎng)需求減少，市場(chǎng)由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)為供過(guò)于求，使得價(jià)格指數(shù)高位回落。
另外，福州、杭州、上海、合肥、南京等5個(gè)城市房?jī)r(jià)也出現(xiàn)小幅下跌，跌幅都在1%以內(nèi)。其余城市房?jī)r(jià)保持上漲，其中南昌、石家莊、濟(jì)南、青島等4個(gè)城市房?jī)r(jià)漲幅在1.5-2.5%之間，武漢、廈門、天津、無(wú)錫、北京、鄭州漲幅在0-1.3%之間。
2、近半年二手住宅價(jià)格指數(shù)漲幅分析
從二手住宅價(jià)格指數(shù)來(lái)看，長(zhǎng)沙、廣州、武漢、廈門、青島等5個(gè)城市近半年漲幅大于5%，分別為11.5%、11.1%、6.3%、5.9%、5.3%，說(shuō)明上述城市在調(diào)控之下需求依然較旺。
深圳、合肥二手房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，跌幅分別為0.7%、2.1%，說(shuō)明市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)冷。其余城市總體漲幅為正，其中，福州、北京、重慶、天津、濟(jì)南、鄭州、無(wú)錫等7個(gè)城市漲幅在4-5%之間，南京、成都、南昌、杭州等4個(gè)城市漲幅在2.5-3%之間，上海微漲0.5%，石家莊基本持平。
3、20城限價(jià)力度分析
從二手住宅價(jià)格指數(shù)與一手住宅價(jià)格指數(shù)近半年來(lái)累計(jì)增幅的差值來(lái)看，長(zhǎng)沙、武漢、福州這3個(gè)城市差值最大，分別為6.5%、5.0%、5.0%，說(shuō)明在新房?jī)r(jià)格被抑制的同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格依然保持較高速增長(zhǎng)。換句話說(shuō)，政府出臺(tái)“限價(jià)令”后，市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重失真。
另外，廈門、北京、成都的差值在4.1-4.6%之間，廣州、鄭州、青島、天津、南京、無(wú)錫、杭州等7個(gè)城市差值在3-4%間，濟(jì)南、深圳、上海、南昌等4個(gè)城市的差值在0-2.6%之間。
4、20城大戶型住宅限價(jià)力度分析
考慮到大戶型項(xiàng)目（144平方米以上）大多定位為中高端市場(chǎng)，單價(jià)和總價(jià)都較高，是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的重點(diǎn)，下面針對(duì)大戶型項(xiàng)目做進(jìn)一步探討。
從大戶型項(xiàng)目來(lái)看，過(guò)去6個(gè)月中，南京二手住宅價(jià)格指數(shù)與一手住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)增幅的差值最大，為6.7%，說(shuō)明在各大熱點(diǎn)城市中，南京大戶型項(xiàng)目限價(jià)力度最強(qiáng)，價(jià)格失真程度較高。
另外，北京、福州、鄭州、長(zhǎng)沙差值也相對(duì)較大，在4.4-4.6%之間。
三、主要結(jié)論
通過(guò)對(duì)比2016年10月以來(lái)新房?jī)r(jià)格指數(shù)與二手房?jī)r(jià)格指數(shù)的累計(jì)漲幅，報(bào)告發(fā)現(xiàn)，全國(guó)20個(gè)熱點(diǎn)城市中，長(zhǎng)沙限價(jià)力度最大，重慶限價(jià)力度最小。而就大戶型項(xiàng)目來(lái)看，南京限價(jià)力度最大。
盡管熱點(diǎn)城市對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)控壓力較大，但“限價(jià)令”作為政府短期的管控手段，不具有可持續(xù)性，樓市長(zhǎng)期平穩(wěn)健康的發(fā)展，需要房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制作為支撐。
通過(guò)研究各地“限價(jià)令”的調(diào)控力度，可以發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)供求關(guān)系的扭曲程度，有利于還原更真實(shí)的市場(chǎng)。在后續(xù)推進(jìn)調(diào)控的同時(shí)，加大新房供給、抑制不合理的購(gòu)房需求、查處新房銷售市場(chǎng)的各類亂象、加快培育住房租賃市場(chǎng)，都將從根本上解決市場(chǎng)供需矛盾、促進(jìn)行業(yè)的健康發(fā)展