上市公司賣房求生已經(jīng)不是什么新鮮事情了，之前就曾有過(guò)不少上市公司為保業(yè)績(jī)而賣房的案例，往往通過(guò)將標(biāo)的房產(chǎn)以市價(jià)對(duì)外銷售的方式回籠資金，但如今上市公司賣房又有了“新操作”：肥水不流外人田，把房子賣給自己公司的董監(jiān)高人員。
昨天（6月28日），久其軟件（002279.SZ）公告稱，公司擬將北京海淀區(qū)的三套住房出售給2名董監(jiān)高人員及1名高管家屬，以盤活閑置資產(chǎn)，緩解現(xiàn)金流壓力。
▲公告截圖
這三套位于北京海淀的房子均為學(xué)區(qū)房，總估值達(dá)到3220萬(wàn)元，較243萬(wàn)的賬面價(jià)值已增至十幾倍。而久其軟件今年一季度凈利潤(rùn)為587.17萬(wàn)元。也就是說(shuō)，賣出這三套學(xué)區(qū)房的收益足以抵得上該公司一季度業(yè)績(jī)的5倍。
上市公司賣房新操作：內(nèi)部消化
根據(jù)久其軟件公告，本次交易標(biāo)的為北京市海淀區(qū)皂君廟某小區(qū)的三套住宅，由公司早年購(gòu)置并作為員工臨時(shí)宿舍使用。
出售對(duì)象擬為王勁巖、王海霞和邱鵬3人，其中前2人為公司高管，兩人分別任久其軟件監(jiān)事及服務(wù)中心經(jīng)理、副總裁兼董事會(huì)秘書，邱鵬則為董事、副總裁兼財(cái)務(wù)總監(jiān)邱安超之子。
近些年，北京房產(chǎn)價(jià)值水漲船高。經(jīng)評(píng)估，上述三套住宅的均價(jià)約為7.5萬(wàn)元/平方米，面積合計(jì)429.52平方米，評(píng)估總計(jì)約3220萬(wàn)元，較賬面價(jià)值243萬(wàn)元增值十幾倍，較賬面原值的318萬(wàn)元也增值十倍。
▲標(biāo)的資產(chǎn)的價(jià)值情況
久其軟件稱，這些房產(chǎn)購(gòu)置時(shí)間較早，近年來(lái)升值幅度較大，其市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)高于賬面價(jià)值。那么這三處房產(chǎn)具體位置在哪里，我們根據(jù)久其軟件2009年發(fā)布的招股說(shuō)明書或許能發(fā)現(xiàn)一些蛛絲馬跡。招股書中提到有三套房產(chǎn)與此次出售的房產(chǎn)面積及所在位置一致，它們位于海淀區(qū)皂君廟14號(hào)院6號(hào)樓20層。
▲圖片截自久其軟件招股書
▲房產(chǎn)位置示意圖（圖片來(lái)源：百度地圖）
那么這附近房屋售價(jià)幾何？鏈家官網(wǎng)顯示，皂君廟14號(hào)院167.9平米的二手房，低樓層三居室，其掛牌單價(jià)為8.46萬(wàn)元/平方米，總價(jià)1420萬(wàn)。而另一所78.9平米的房子，單價(jià)10.8萬(wàn)元/平方米，總價(jià)850萬(wàn)元。另?yè)?jù)房天下官網(wǎng)顯示，皂君廟14號(hào)院小區(qū)均價(jià)每平為7.35萬(wàn)元。
▲圖片來(lái)源：鏈家
隨后，以買房者身份致電皂君廟附近的鏈家顧問(wèn)，該顧問(wèn)稱，目前156平米的房子，2月份實(shí)際成交價(jià)是1400萬(wàn)元，3月份新政策出臺(tái)后價(jià)格有所下降。目前，該小區(qū)房?jī)r(jià)按最近的成交情況來(lái)看，一般在8.5萬(wàn)~9萬(wàn)/平方米，實(shí)際成交價(jià)還可以商量。他介紹到，該小區(qū)屬于學(xué)區(qū)房，主要為區(qū)重點(diǎn)農(nóng)科院附小。
又以賣房者身份咨詢?cè)砭龔R附近的我愛我家工作人員，其回答與鏈家類似。他說(shuō)，像156平米這種大面積的8.5萬(wàn)~9萬(wàn)/平方米，而像117平米這種戶型相對(duì)較小的房子則要貴些，大約在9.5萬(wàn)/平方米左右。
兩位中介都表示，從最近的交易來(lái)看，該小區(qū)房?jī)r(jià)最低也要8.5萬(wàn)/平方米。
資金不夠賣房來(lái)湊？
對(duì)于賣房的原因，致電久其軟件董秘辦，相關(guān)工作人員表示，此次交易是為盤活公司閑置資產(chǎn)，緩解當(dāng)前現(xiàn)金流壓力等，公告里已經(jīng)做了解釋。至于為什么要賣給關(guān)聯(lián)方，一方面，關(guān)聯(lián)方有買房需求，這房子也是學(xué)區(qū)房；另一方面，從上市公司角度考慮，交易方的履約能力要比較強(qiáng)。
對(duì)于出售對(duì)象的履約能力，我們從公司高管的報(bào)酬方面可窺一斑。據(jù)久其軟件在2016年年報(bào)中披露的董監(jiān)高人員報(bào)酬情況顯示，王勁巖2016年獲得的稅前報(bào)酬總額為36.11萬(wàn)元，王海霞為47.54萬(wàn)元，邱鵬之父邱安超則獲得54.8萬(wàn)元的稅前報(bào)酬。
▲久其軟件董監(jiān)高人員的2016年報(bào)酬情況
對(duì)于房產(chǎn)估算價(jià)格與中介報(bào)價(jià)的差異，久其軟件董秘辦工作人員則表示：
從大環(huán)境來(lái)講，北京新政后，市場(chǎng)交易量急劇下降。而且從地理位置、小區(qū)環(huán)境來(lái)說(shuō)，作為老小區(qū)，實(shí)際價(jià)格比中介報(bào)價(jià)要便宜很多。
從業(yè)績(jī)方面看，久其軟件今年一季度凈利潤(rùn)為587.17萬(wàn)元。截至一季度末，公司貨幣資金近5.4億元，短期借款為8114.31萬(wàn)元，當(dāng)季財(cái)務(wù)費(fèi)用為-46.1萬(wàn)元。
自去年以來(lái)，上市公司賣房已經(jīng)不是什么新鮮事，買賣房產(chǎn)甚至成為部分上市公司拯救業(yè)績(jī)的“靈丹妙藥”。最近發(fā)布公告擬出售或轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的上市公司就有三泰控股、深圳惠程、青海華鼎等。據(jù)新華視點(diǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，僅今年1月以來(lái)，至少已有15家上市公司發(fā)布出售房產(chǎn)相關(guān)公告，明顯多于去年一季度。
在房?jī)r(jià)調(diào)控的大環(huán)境下，如何讓這些上市公司“回歸主業(yè)”，也值得監(jiān)管方面多加關(guān)注。
（原標(biāo)題：這家公司賣3套房賺3000多萬(wàn) 接盤的卻是自家高管）
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