雖然上半年以來全國多個城市樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼，但大多數(shù)大型房地產(chǎn)企業(yè)在上半年仍保持高歌猛進勢頭，同時中小房企的生存壓力卻有所增大。隨著上市房企中期業(yè)績的陸續(xù)披露，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升的趨勢更加明顯。

業(yè)內(nèi)人士表示，強者愈強，行業(yè)集中度加速提升、業(yè)績走勢分化將是2017年房地產(chǎn)行業(yè)主要趨勢。預(yù)計在房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)深化的情況下，龍頭房企的品牌、資金等優(yōu)勢會愈加凸顯。

38家房企業(yè)績預(yù)增

由于2015年、2016年房地產(chǎn)業(yè)火爆，主要房企可結(jié)算貨值充沛，業(yè)績較為穩(wěn)健。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至日前，按申萬行業(yè)分類的房地產(chǎn)板塊已有61家上市房企披露了今年上半年業(yè)績預(yù)報，其中38家房企預(yù)計凈利潤同比正增長，占比62.2%。

傳統(tǒng)龍頭房企“招保萬金”中，保利地產(chǎn)預(yù)計上半年實現(xiàn)營業(yè)總收入544.5億元，同比下降1.26%，歸屬母公司凈利54.9億元，同比上升10.6%。保利地產(chǎn)表示，上半年公司營業(yè)總收入同比下降主要原因是受營改增政策影響，本期部分營業(yè)收入不包含營業(yè)稅金；總資產(chǎn)、歸屬于上市公司股東的所有者權(quán)益分別同比增長24.36%、2.30%，主要原因是公司項目投資規(guī)模擴大及報表合并范圍變動。

光大證券分析師稱，保利地產(chǎn)今年中報預(yù)告符合預(yù)期。保利地產(chǎn)上半年銷售規(guī)模穩(wěn)健增長，聚焦一二線城市拿地持續(xù)發(fā)力。數(shù)據(jù)顯示，1至6月份，保利地產(chǎn)實現(xiàn)簽約面積1054.10萬平方米，同比增長28.26%；實現(xiàn)簽約金額1466.13億元，同比增長32.53%。

2016年業(yè)績表現(xiàn)亮眼的綠地控股也于日前發(fā)布半年度業(yè)績快報，其主要財務(wù)指標繼續(xù)保持了平穩(wěn)較快增長。公告顯示，2017年上半年該公司營業(yè)總收入為1248.22億元，同比增長15.42%，歸屬于上市公司股東的凈利潤為46.33億元，同比增長0.76%。綠地控股稱，報告期內(nèi)各項指標保持平穩(wěn)較快增長是源于公司房地產(chǎn)主業(yè)著力去庫存、拓項目、降成本、強運營，取得明顯成效。

雖然剛行至年中，但龍頭房企基本鎖定了全年業(yè)績增長的態(tài)勢。券商分析人士表示，總體來看，盡管由于地產(chǎn)行業(yè)銷售與結(jié)算的特殊性，中報業(yè)績并不能代表全年的業(yè)績增速，但在行業(yè)預(yù)收款/營收依舊處于高位的情況下，預(yù)計龍頭房企全年業(yè)績依然能保持穩(wěn)健。

多指標預(yù)示房產(chǎn)降溫

雖然在政策環(huán)境從嚴的背景下，龍頭房企憑借自身優(yōu)勢占據(jù)了行業(yè)的制高點，但是就目前整個房地產(chǎn)市場而言，多項指標表明了行業(yè)正處于持續(xù)降溫階段。

國信證券分析師區(qū)瑞明等表示，通過投資增速新開工、施工、銷售面積、銷售額等指標，不難判斷出房地產(chǎn)行業(yè)正處于溫和降溫階段?！皩Ψ科蠖?，施工投入是現(xiàn)金流出，銷售和融資則是現(xiàn)金流入，銷售和融資的趨勢將決定施工的投入趨勢。”區(qū)瑞明稱。

一方面，投資增速連續(xù)回落，符合市場預(yù)期。根據(jù)國信證券經(jīng)濟研究所統(tǒng)計，今年1至6月，房地產(chǎn)投資累計同比增速為8.5%，較1至5月回落了0.3個百分點，這是自2016年5月進入小周期降溫階段后，房地產(chǎn)投資累計同比增速連續(xù)兩個月出現(xiàn)回落。

進一步看，國信證券經(jīng)濟研究所把統(tǒng)計局每月公布的各城市房地產(chǎn)經(jīng)營數(shù)據(jù)進行了城市分類，從結(jié)果來看，一線、二線、三四線城市的投資增速均出現(xiàn)了回落態(tài)勢，其中以一線城市尤為明顯。

另一方面，新開工、施工同樣處于降溫階段。據(jù)國信證券統(tǒng)計，1至6月，新開工及施工面積累計同比增速分別為10.6%和3.4%，較1至5月分別上升了1.1個和0.3個百分點，距離2016年4月的高點分別有10.8個和2.4個百分點的回落幅度，降溫態(tài)勢顯著。此外，從新開工、施工面積累計同比增速看，各線城市也都呈現(xiàn)降溫態(tài)勢。

此外，分析人士稱，銷售面積、銷售額出現(xiàn)波動也不改行業(yè)降溫趨勢。1至6月，銷售面積及銷售金額累計同比增速分別為16.1%和21.5%，較1至5月分別回升了1.8個和2.9個百分點。不過，較2016年4月的高點分別仍有高達20.4個和34.4個百分點的顯著回落。

龍頭房企業(yè)績值得期待

“房地產(chǎn)行業(yè)進入‘大象起舞’時代，小型房企加速退出，行業(yè)集中度快速提升。”業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，小型房企因經(jīng)營困難的被動退出或?qū)⑥D(zhuǎn)變?yōu)槟玫乩щy的主動退出，而龍頭房企2017年的業(yè)績?nèi)匀恢档闷诖?/span>

在行業(yè)溫和降溫階段，優(yōu)勢房企的優(yōu)勢或?qū)⒏鼮橥癸@。區(qū)瑞明稱，首先，優(yōu)勢房企內(nèi)生增長動力強。優(yōu)勢房企憑借突出的品牌影響力、強大的資金實力和較低的融資成本，在時間跨度較長的降溫階段具備相當?shù)馁Y本抵御弱市，并進一步進行拿地—開發(fā)—銷售，實現(xiàn)持續(xù)增長。

其次，并購將加快提升房地產(chǎn)市場集中度。區(qū)瑞明表示，弱勢房企受制于行業(yè)利潤率下降、資金實力較弱和融資成本較高等因素，實現(xiàn)彎道超車的可能性較低，面臨退出及轉(zhuǎn)型壓力，而轉(zhuǎn)型短期難以見效，因此被優(yōu)勢房企并購是弱勢房企的歸宿之一，而優(yōu)勢房企則由此獲取大量低成本土地儲備，從而實現(xiàn)增長的正循環(huán)。

再次，優(yōu)勢房企有較充分的資金實力布局細分領(lǐng)域積極培育新增長點。如萬科布局物流地產(chǎn)、保利布局社區(qū)消費及房地產(chǎn)金融等。

那么，在房地產(chǎn)行業(yè)強者愈強的趨勢下，A股房地產(chǎn)板塊該如何投資布局？有券商分析師表示，在房企集中度不斷提升、宏觀經(jīng)濟走勢不明朗的大趨勢下，投資者可從規(guī)模和成長特性出發(fā)尋覓投資標的。第一類公司是真正占據(jù)產(chǎn)業(yè)鏈規(guī)模頂端的房企:這類公司具有城市布局廣、產(chǎn)業(yè)化程度高、產(chǎn)品系列全、成本控制強的特點，以規(guī)?；蛸Y源見長；另一類是快速成長沖擊第二梯隊的房企。

（原標題：房地產(chǎn)行業(yè)溫和降溫 龍頭企業(yè)優(yōu)勢凸顯）

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