東城區地塊在土拍當日意外“爆冷”，背后是中小型房企參與困難，但更多是該地塊對房企運營要求較高，限定條件較多。有業內人士認為，這一次遇冷并非代表土地市場降溫。

北京市國土局二層交易大廳外，碧桂園投資部總經理蘭亭不時和周圍人聊天，并關注著交易大廳門口。大廳內，平谷兩塊地正在緊張競拍，蘭亭的同事也在舉牌。兩塊地最終花落重慶房企金科地產，但蘭亭沒有表現出沮喪。

當天下午，北京市國土局官網顯示，另一備受關注的北京東城區永定門外大街地塊未進入現場競拍環節便落定“主人”。競得者是華潤+招商+碧桂園聯合體，價格為38.4億元。該地塊出讓起始價為38.2億元，其他兩家參與者分別為保利+首開組合體、平安，但在現場競拍前已選擇退出。

平谷兩地塊競拍結束后，21世紀經濟報道記者再次遇到蘭亭。他一臉平靜，一襲黑色便裝更顯嚴肅。然而，當記者問到北京二環永定門外大街這塊地時，蘭亭露出了些許笑意。

“我們事先也不知道他們（其余兩個競拍主體）已經退出了競拍，到現場才知道。”蘭亭表示。

二環地塊意外“爆冷”

在現場交易開始前，北京市國土局交易廳公告屏上顯示，北京二環永外大街地塊最新報價為384000萬元，報價時間為7月31日，但令人意外的是，該價格成為8月1日成交的最終價格。

7月31日就有公開信息顯示，北京市東城區永外大街0503-602北等地塊土拍將于8月1日15：30舉行。該地塊也是自2012年2月香河園地塊成交之后，五年來東城區首次有住宅用地掛出，其也成為目前“限房價、競地價”的地塊中限價最高項目。

然而在土地開拍前，現場就有消息傳出，保利+首開、平安兩個競拍主體已退出競拍。據現場一位開發商人士解讀，“該地塊是網上競價，之后如果還有兩家及以上房企想繼續參與，則現場競拍。”因此華潤+招商+碧桂園競拍主體直接取得該宗地，溢價率僅0.52％。

由于此次競拍的最大熱點——永定門外地塊，在現場競拍開始前就已一錘定音，平谷區兩地塊競拍現場顯得十分平靜：交易廳門內報價競拍再成交，直播屏只傳出報價人員的聲音。交易廳門外，除了記錄競拍細節的人員之外，其余人員并未一直緊盯直播屏。

現場不乏并不參與此次競拍的“圍觀者”，比如泰禾集團。交易過程中，泰禾集團一位員工在直播屏前側耳傾聽，記錄具體交易數據，轉頭則神情輕松，與周圍人員閑談。今年以來，泰禾很少參與公開市場上的土地招拍掛項目，而是以收并購方式拓展版圖。

最終成交的平谷夏各莊兩地塊，其中的03-04地塊，規劃總建筑面積58313平方米，金科以8.23億總價、商品住宅自持比例24%拿下；03-11等地塊規劃總建面90599平方米，金科獲取的成交總價11.67億，自持比例28%。

對于永外大街如此稀缺地塊上市，但競拍者寡的局面，這位泰禾人士表示，據他在現場勘測，那塊地有些下沉，并且公建面積較大、要求復雜，所以參與的房企并不多。其還推測，相比民企，國企實力雄厚。

“起拍價太高了！38.2億！”另一家中小型房企參與競拍人士坦言。蘭亭的看法也是，現在中小房企不敢參與這樣數額巨大的競拍，“吃不住”。

最高限價地塊運營考驗？

對于二環地塊的意外“爆冷”，業內人士分析不一。但關注點均在其限價方面。

北京市國土局相關資料顯示，該地塊的用地性質為R2二類居住用地與B4綜合性商業金融服務業用地，總用地面積為42457.553平方米，建設用地面積為29269.636平方米，規劃建筑面積73598平方米。

在招拍掛流程方面，該出讓地塊限定商品住房銷售價格、并設定土地合理上限價格，當競買報價達到土地合理上限價格時，轉為現場競報企業自持商品住房面積比例程序。同時，設定企業自持商品住房面積預設比例，當現場競報達到設定時，轉入高標準商品住宅建設方案投報程序。

競拍前一天，21世紀經濟報道記者獲悉了該地塊的出讓細則，包括居住建筑規模需執行90/70政策；并限價銷售，均價不高于89068元/平方米，最高單價不高于93521元/平方米。商業部分50%需自持經營20年，在0503-606地塊內配建燕墩博物館（不小于7000平方米）且建成后無償移交東城區文化委員會；城六區地上建筑規劃50000平方米（含）以上的商品房開發項目應采用裝配式建筑。

亞豪機構市場總監郭毅認為，該地塊處核心城區二三環之間，為不可多得的內城地塊。但是劣勢也同樣突出，除去南二環的歷史遺留氛圍之外，地塊商業50%自持20年，以及配建博物館等要求也使得運營較為復雜。另外，該地塊競得方還需交納土地開發建設補償費33.9億元，因此土地成本合計高達72.3億元，整盤樓面價已高達9.8萬元/平方米，已超地塊限定的銷售價格。

此外郭毅表示，住宅部分執行“90/70”也成為地塊本身最大的短板。雖然相比同屬二環位置的使館壹號院今年超過12萬元/平方米的成交均價來說，該地塊限價較為“親民”，但從限價上限來看該地塊未來仍將是高端豪宅。而在2017年8萬+高端住宅的成交當中，套均面積在90平方米以下的占比僅4%，套均面積200平方米以上的產品占比則高達40%。

她指出，8萬+豪宅項目面向的客群為高端改善型人群，對于生活品質的要求相對較高，居住面積大則是基礎要求。該地塊的面積限制，與此存在無法調和的矛盾，未來的產品定位與市場去化也將存在一定難度。

21世紀經濟報道記者調研了永外大街地塊周邊可參照對比的較新二手房小區。位于永定門附近的中海紫御公館二手房目前成交價為110000-130000元/平方米。據鏈家地產經紀人林某介紹稱，該小區房源非常緊俏，近3個月內共成交13-14套房，成交周期約1個月；調控前，該小區的成交周期僅10天左右。

距離永定門外地鐵站約3.6公里的中信城項目建于2010年左右。林某稱，目前該小區成交價與掛牌價均為140000-150000元/平方米，近3個月內共成交10套左右，成交周期根據業主報價為1-2月；而在今年調控加碼前，火爆時房源當天掛出即被購買。

中原地產首席分析師張大偉則認為，“東城區地塊成交爆冷，并非代表土地市場降溫。”

（原標題：北京一日三宅地成交：二環地塊意外“爆冷”背后）

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