今年北京住宅市場供應低迷已成常態，作為樓市傳統旺季的9月，預計僅有9個項目入市，將成為歷史上最為黯淡的“金九”。預計四季度開始，此前拿下限價地塊的企業面臨利潤壓力，這類限價項目將逐漸開啟供應。
供應低迷
據亞豪機構統計數據顯示，今年9月，北京住宅市場預計將有9個項目入市。入市項目中，包括一個純新盤和8個老項目后期。
亞豪機構市場總監郭毅分析認為，純商住宅項目入市量的不足，自去年開始就初現端倪，去年9月北京住宅市場34個入市項目當中，純商住宅項目僅有13個。而今年調控收緊，以及商辦“限購”之后，北京住宅市場的供應低迷也成為常態，前8個月預售項目數量月均僅13個，今年的9月供應量還不足前8個月的平均值。
從供應特征來看，別墅項目的供應占北京住宅供應的重要一部分。9月預計入市的9個項目當中，別墅項目占據5席，另外還有一個普宅、別墅混合居住項目，這也在一定程度上支撐別墅市場的成交量。
亞豪機構數據顯示，今年以來，別墅銷量已經占到商品住宅總銷量的20.9%。別墅在北京一直是小眾產品，從2006年北京開始網簽后的十年時間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷量的比重從未超過10%，市場占有率甚至一度低至2%-3%。但是，最近兩年別墅市場卻表現出異乎尋常的火熱。2016年，北京售出8257套別墅，占到整體市場的17.4%。
供應不足、且供應豪宅化帶來的必然是成交量的持續低迷，由此引發的“金九”成色不足將成定局。
“源頭管控”下的供應不足
在郭毅看來，北京住宅市場供應不足的原因有三點，包括去年住宅用地供應不足、今年項目取證的嚴格管控以及樓市調控政策收緊等。
去年土地市場當中，住宅用地尤其是純商住宅用地出現成交低谷，這也成為今年供應市場無力破局的根本原因。數據顯示，2016年北京合計出讓土地44宗（3宗棚戶區），獲得土地出讓金852.51億元，同比降幅達57%，也創下了2012年以來的最低紀錄。住宅土地供應方面，今年北京土地出讓合計219萬平方米，其中包括了多宗持有出租地塊、公租房等地塊，可售的純商品房住宅面積僅有38.9萬平方米，自住型商品房32.1萬平方米。
此外，自去年開始對于住宅預售許可取得的嚴格管制，“8萬元”紅線使得取證項目量嚴重受限。雖然自8月開始“8萬元”的價格紅線已逐漸放開，出現了一批包括昆侖域(樓盤資料)、中國璽(樓盤資料)、北京金茂府(樓盤資料)在內的“過線”項目取證。但是在整體房價水平仍處于嚴格管制的背景之下，供應取證完全放開的可能性較小，一些“地王”新盤仍將處于排隊取證的通道內。
除上述兩方面外，今年的樓市調控收緊也是影響住宅市場供應的原因之一。今年的市場調控中對于二套房認定，以及信貸方面的調整，對于二手房市場的打擊尤為明顯，北京二手住宅成交已連續三個月低于1萬套，而今年最高成交量的3月成交量曾高達近2.6萬套。8月截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。二手成交的衰減使得“賣一買一”客群新增購置需求大量受限，新盤取證受限，老項目入市動力不足，由此今年北京住宅市場“金九銀十”盛況難現。
年底供應有望回升
今年以來，供應低迷都是北京新房市場的主要特征，不過，北京樓市供應低迷的現狀有望在四季度得到改善。
郭毅認為，一方面，8月上旬，北京市住建委放松高價盤預售證審批，豐臺區北京金茂府(樓盤資料) 、招商中國璽和華潤昆侖域三個項目預售證獲批，預售價格均在9.5萬元/平方米左右。至此，市場默認的房價“天花板”8萬元/平方米被打破，未來單價超過8萬元/平方米的高端項目也將紛紛整裝，進入取證排隊陣列，預期未來8萬+項目入市量也將逐漸增加。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，8萬元/平方米紅線的放開，本質上是對具體項目進行具體政策對待，有助于釋放更多的房源，緩解供不應求的矛盾。
郭毅表示，除8萬元/平方米紅線放開之外，自今年初開始，大量“限房價”且執行“90/70”的住宅地塊出現，這些地塊面臨“高成本、低售價”的利潤壓力，因此加快周轉將成為企業共識。預計從四季度開始，這類中小戶型的“限價”項目也將逐漸開啟供應。
資料顯示，2017年上半年，北京市土地供應市場中，將供應平價房的地塊占到了大多數。其中，“限房價、競地價”地塊已有17宗成交，建筑面積達到238萬平方米。（原標題：北京樓市金九黯淡開局 源頭管控下供應不足）