財經365訊（編輯 錢多多）安居客首席分析師張波認為，在過去一年，通過嚴格調控政策，樓市降溫明顯。預計2018年將在此基礎上做到短期調控不放松，熱點城市繼續降溫并實現房價理性回歸。

　　“市場低迷，要想成交就要降價。”鏈家地產一位中介告訴21世紀經濟報道記者。他以北京市通州區新近成交的一套112平方米房源為例。據他介紹，這套房源原本報價為599萬，最終成交價為562萬。

　　樓市低迷在成交量方面表現得十分明顯。根據中原地產數據統計顯示，2月份，北京市二手房成交7361套;新建商品房住宅合計簽約594套，這刷新了最新三年來最低月成交值。

　　不僅是北京，同為一線城市的上海市場也表現低迷。根據上海鏈家市場研究中心監控的數據顯示，2018年2月，上海市新建商品住宅成交面積為20.29萬平方米，環比下跌59.08%，同比下跌41.47%;成交套數為1675套，環比下跌61.33%，同比下跌41.88%。這一成交面積和套數，均為自2012年2月以來的最低點。

　　安居客首席分析師張波認為，在過去一年，通過嚴格調控政策，樓市降溫明顯。預計2018年將在此基礎上做到短期調控不放松，熱點城市繼續降溫并實現房價理性回歸。

　　1、休假模式

　　在2017年樓市成交量下滑背景下，2018年2月一線樓市開局繼續低迷。

　　中原地產數據統計顯示，2月份，北京市新建商品房住宅合計簽約594套。受春節長假以及調控影響，2月市場成交量刷新了最近3年的最低月成交值;從成交金額看，50億的2月住宅市場簽約額也是最近3年的最低值，延續了1月來市場低溫。

　　不僅新房市場，二手房成交量也同樣低迷。2月份，北京二手房成交量為7361套。中原地產分析師張大偉認為，從最近數年數據看，2017年全年北京二手房住宅成交在13.6萬套，相比2016年的27萬套下跌50%，這一成交量也是2015年來的最低值。可以預期的是，2018年二手房市場成交量將繼續低迷。

　　經過接近一年的連續樓市調控，隨著政策進入平穩周期，二手房價也步入深度調整期。根據中原地產數據統計顯示，北京二手房價格調整非常明顯，從2017年4月開始到現在10個月累計跌幅超過15%，部分區域房源價格跌幅接近20%。

　　上海表現也類似。根據上海鏈家市場研究中心監控的數據顯示，2018年2月，上海市新建商品住宅成交面積為20.29萬平方米，環比下跌59.08%，同比下跌41.47%;成交套數為1675套，環比下跌61.33%，同比下跌41.88%。這一成交面積和套數，均為自2012年2月以來的最低點。從成交價來看，今年2月，上海市新建商品住宅成交套均價格為523萬元，僅略高于今年1月水平，是2017年以來套均價格第二低的月份。

　　按照樓市慣例，春節受假期影響，成交量環比大幅下滑屬于正常，但從同比情況看，調控影響仍然十分明顯。不過，各類城市表現仍有差異。根據安居客房產研究院跟蹤數據，2月一線城市樓市開啟休假模式，成交套數環比大幅下滑，同比去年也有近五成的跌幅;隨著假期的結束及新增預售房源的入市，預計3月成交情況會有所回升。從安居客線上監測數據來看，受春節假期影響，2月全國用戶找房需求環比下滑20%，一線城市環比下行28.9%，三四線城市熱度下行幅度較小，僅5.1%，返鄉置業熱潮拉動三四線城市熱度，衡水、九江等城找房需求不降反升。

　　2、房價調整

　　步入2018年以來，調控并未有放松趨勢，但信貸則有收緊趨勢。

　　根據中原地產數據統計，目前北京大部分銀行已經開始執行首套房貸款利率為基準上浮5%-10%，除部分外資行及少數優質客戶執行上浮5%外，上浮10%逐漸成為北京房地產市場剛需的主流。對于市場來說，購房貸款的成本繼續上升。從數據看，按照北京平均貸款額度首套房貸款200萬-300萬計算，月供已經高達1.2萬-1.8萬以上。相比2017年3·17調控前購房，每月月供增加在2500元以上。

　　張大偉認為，從樓市調控角度看，利率的提升對購房者影響非常大。簡單測算，按照北京上海的剛需房價，貸款25年的剛需從過去的8.5折優惠利率到現在的基準甚至上浮，房價即使降低8%左右，對于剛需來說，會因為利率上漲而抵消了這部分降價影響。

　　張大偉認為，房價還將逐漸出現調整，這種情況下，銀行的風險增加，銀行對抵押品的風險意識將提高，各家銀行預計后續將繼續收緊房地產的額度與提高房地產貸款的價格。購房者的資金成本持續上升，已經逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

　　上述鏈家中介人士還注意到，目前市場上主要是換房客戶。對這類客戶而言，房源如果不能盡快出售就無法實現成功換房的目的。因此，房價適度優惠才有利于促進成交。“要想成交就要降價。否則客戶都比較理性，不接受的。”

　　對北京樓市另一影響較大的因素是，大量推出的共有產權房也在逐漸影響市場。今后五年北京將完成25萬套共有產權住房供地，通過加快房源供應，提升建設品質，公平合理分配，進一步穩定社會預期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。

　　“北京將有大量的限價商品房與共有產權房上市，整體市場在2018年有可能繼續降溫。對于剛需來說，在大量低價房源上市后，選擇余地將增加。”張大偉說。

　　3月1日，由中鐵置業與碧桂園北京區域聯合投資開發的海淀區首個共有產權房項目中鐵碧桂園正式開始為期兩天的選房。據了解，該項目本次共有431套房源面向海淀區戶籍無房家庭和在海淀區工作的本市其他區戶籍無房家庭配售，含全裝修費用售價35000元/平方米，購房人產權份額比例為70%。當天現場約4000戶家庭參與選房。據現場人士稱，截止到當天下午五點，431套房源已經全部被選完。針對符合北京市住房限購條件且在海淀區穩定工作的非本市戶籍的無房家庭配售，該項目還將推出第二批次的185套房源。想獲取更多財經資訊，請關注財經365！