財經(jīng)365訊（編輯 錢多多）為推進集體土地建設(shè)租賃住房，北京市正在完善資金支持等配套舉措。北京商報記者獲悉，北京研究集體土地租賃房長期貸款政策，國家開發(fā)銀行北京分行、建設(shè)銀行(7.400, -0.06, -0.80%)北京市分行、農(nóng)業(yè)銀行(3.840,0.01, 0.26%)北京市分行、華夏銀行(8.850, 0.03, 0.34%)北京分行4家銀行作為首批試點已出具貸款方案。北京商報記者拿到的一家試點銀行方案顯示，貸款利率根據(jù)項目和資金市場情況適當浮動，貸款期限最長25年，還本付息計劃也較為靈活，可按月或季歸還貸款本息。
1、長期貸款政策破題
來自北京市住建委的消息顯示，今年北京市將進一步加大公租房分配保障力度，與此同時推進集體土地建設(shè)租賃住房，增加租期穩(wěn)定、管理規(guī)范的租賃住房供應(yīng)。在資金支持方面，北京商報記者獲悉，針對集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房融資貸款要求特點，北京市將積極研究支持集體租賃住房的長期貸款政策。
對于推進集體土地建設(shè)租賃住房，北京一直走在全國前列。早在2011年，北京市就已經(jīng)向國土資源部提出利用集體土地建設(shè)公共租賃住房的試點申請。同年，國土部批準北京市開展試點工作，北京市因此成為全國第一個利用集體土地建設(shè)租賃住房的試點城市。2017年8月28日，國土資源部和住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》，提出將在北上廣等13個城市建立試點，通過對集體建設(shè)用地加蓋租賃住房，實現(xiàn)土地存量進一步高效利用。同年11月16日，北京市規(guī)劃和國土委、市住建委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步加強利用集體土地建設(shè)租賃住房工作的有關(guān)意見》明確，從2017年起五年內(nèi)，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。
上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，集體建設(shè)用地是住房租賃市場的重要土地來源，隨著相關(guān)政策支持到位，開發(fā)節(jié)奏勢必加快。
不過，集體土地建設(shè)租賃用房面臨著一些難題，其中之一就是房屋建設(shè)開發(fā)的資金問題。據(jù)悉，住房保障類貸款的收益沒有商業(yè)貸款高，并且住房租賃市場所需資金的期限長達十年，成本也較高。在分析人士看來，貸款配套舉措將有利于解決此類問題。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼表示，此類貸款為住房租賃市場提供更多支持，利用集體土地建長租房，從根本上說有助于構(gòu)建租購并舉的住房制度。從北京市的角度來說，土地相對會少一點，集體土地進入到住房租賃市場，持續(xù)的土地供給進而增強住房租賃市場供給是有重大意義的。
2、四家銀行試點
據(jù)悉，國家開發(fā)銀行北京分行、農(nóng)業(yè)銀行北京市分行、建設(shè)銀行北京市分行、華夏銀行北京分行4家銀行已制定了具體的貸款方案，可向符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、與國企合作的聯(lián)營公司提供長期、足額貸款。
北京商報記者從一家試點銀行獲得的貸款方案顯示，符合銀行評級條件的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或與國企合作的聯(lián)營公司可申請此類貸款，根據(jù)要求，貸款主體的資本金比例不低于20%，貸款期限最長25年(含寬限期，寬限期最長不超過五年)。在還款方式上，寬限期內(nèi)可只還利息，不需還本。運營期可按照項目情況設(shè)置靈活的還本付息計劃，可按月或季歸還貸款本息。
在貸款利率上，集體經(jīng)濟組織，基準利率適當上浮;聯(lián)營公司，原則上執(zhí)行基準利率，可根據(jù)項目和資金市場情況適當浮動。對于這一利率水平，董希淼表示，基準利率是非常低的，目前存貸款基準利率與市場利率相差較大。貸款利率太低，不利于調(diào)動銀行的積極性。除了國家開發(fā)銀行，其他都是商業(yè)銀行，需要考慮商業(yè)可持續(xù)性。
不過，在蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟中心主任黃志龍看來，在北京地區(qū)由于租賃市場發(fā)達，租賃住房需求強勁，租金回報率相對穩(wěn)定，屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行具有較高的積極性。銀行的貸款利率方案總體符合市場預(yù)期，由于是長期貸款，因而不能僅僅關(guān)注短期資金市場利率的波動，只要符合銀行的資產(chǎn)配置需求，當前的利率方案也與市場化利率的水平基本一致。
3、銀行風控舉措需跟進
需要指出的是，由于集體用地的特點、貸款期限較長等原因，此類貸款也給銀行風控提出了新的要求。
董希淼提醒，這類貸款具有一定的風險。因為集體用地抵押、處置比較難，對銀行風控確實提出了新的要求。政府要提供更多的政策支持，比如說銀行貸款利率相對比較低，是不是考慮更多的政策補償。對抵押物不足或者說難以抵押的項目提供其他擔保措施等。
北京商報記者注意到，銀行在對此類貸款擔保、審批等方面也比較謹慎。一家試點銀行人士告訴北京商報記者，相關(guān)借款的擔保要求需同時滿足符合銀行要求的抵押或第三方(包括聯(lián)營公司股東或其他有實力的國有企業(yè)等)提供保證擔保;房屋出租預(yù)期收益質(zhì)押。此外，該行針對集體土地建設(shè)租賃住房貸款業(yè)務(wù)的單戶授信審批權(quán)限為8億元，大于此額度需要上報總行審批。
“對于此類風控的要求，短期看地方政府也會給予一定的支持。關(guān)鍵是后續(xù)銀行需要從貸款流向的角度來監(jiān)督產(chǎn)品的開發(fā)，防范各類租賃產(chǎn)品出現(xiàn)空置或閑置等現(xiàn)象，抑或是出現(xiàn)租金低迷等現(xiàn)象。”在嚴躍進看來，對于此類租賃住房來說，未來要關(guān)注社會保障和商業(yè)運作兩個因素。從社會保障角度看，形成不同價格的租賃住房是關(guān)鍵，而從商業(yè)運作角度看，需要防范各類集體建設(shè)用地的收益權(quán)流失，或者不能和發(fā)展農(nóng)村集體經(jīng)濟掛鉤。想獲取更多財經(jīng)資訊，請關(guān)注財經(jīng)365！