1)核心觀點：我們在《新首都新北京》(2017.05.06)中提出，隨著非首都功能疏解、通州副中心建設加快、老城更新改造推進等，新北京已在路上，新首都呼之欲出。新版城市規劃突出減量發展，確定人口總量上限、生態控制線和城市開發邊界三條紅線；其中要求2020年及遠景常住人口控制在2300萬人以內，城鄉建設用地規模從當前2921平方公里減少至2030年的2760平方公里。新總規送審稿提出構建“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構，這與3月末公示草案的“一主一副兩軸多點”明顯不同，“一核”、“一區”的涵義有待公布。其中“一核”有可能指中央政務區。“多點一城、老城重組”是京津冀協同發展戰略的重要思路，“一城”指雄安新區，老城重組或指中央政務區。建議關注新首都新北京主題投資機會：生態環保、交通基建、地產等。
2)新版城市規劃強調牢牢把握好“都”與“城”的關系、服務大局與自身發展的關系、謀劃長遠與狠抓當前的關系。在“都”與“城”的關系上，要求始終將“都”擺在首要位置，緊緊圍繞實現“都”的功能來布局和推進“城”的發展。在服務大局與自身發展的關系，要求通過建設“四個中心”帶動服務業、文化產業、創新產業等發展，特別是以建設具有全球影響力的科技創新中心為引領，打造經濟發展新高地。在謀劃長遠與狠抓當前的關系上，要求疏解非首都功能，實現京津冀協同發展，建設國際一流的和諧宜居之都。
作為首都，中央不需要北京大力發展經濟；但作為一級地方實體，北京具有大力發展經濟的內在動力。1953年、1957年的北京市城市總體規劃都明確提出要把北京建設成全國的經濟中心，建設成大工業城市。改革開放以來，北京市先后制定了四版城市總體規劃。《北京城市建設總體規劃方案》1983版提出將城市性質定為全國的政治、文化中心， 經濟建設的發展要服從和服務于作為全國政治中心和文化中心的要求，工業努力向“高、精、尖”方向發展。《北京城市總體規劃(1991年-2010年)》提出建立以高新技術為先導，第三產業發達，產業結構合理，高效益、高素質的適合首都特點的經濟，后在1997年明確為首都經濟。《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》除明確政治、文化、國際交往等職能外，主要職能還包括：國家級國有企業總部，國家主要金融、保險機構和相關社會團體等機構所在地，高新技術創新、研發與生產基地，國家旅游門戶及服務基地，交通樞紐等，提出堅持首都經濟發展方向，強化首都經濟職能。2014年2月26日習近平同志視察北京，要求堅持和強化首都全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心的核心功能，努力把北京建設成為國際一流的和諧宜居之都，調整疏解非首都核心功能。
3)新版城市規劃突出減量發展，確定了人口總量上限、生態控制線和城市開發邊界三條紅線。其中，在人口總量方面，要求2020年及遠景常住人口控制在2300萬；在生態控制線方面，在統籌整合山水林田湖資源條件的基礎上，將北京約16410平方公里的市域空間劃分為生態控制區、限制建設區、禁止建設區，要求生態控制區面積2020年約占市域面積的73%，2030年提高到75%左右。在城市開發邊界方面，要求城鄉建設用地規模在當前2921平方公里基礎上，到2020年減至2860平方公里左右，到2030年減至2760平方公里左右。
在之前規劃中，北京市提出的人口控制目標被快速超過，除低估人口增長趨勢外，在早期還存在對非普查年份常住人口總量把握不準的統計問題。1983年《北京市城市建設總體規劃方案》設定的2000年常住人口1000萬人左右的目標，僅僅在三年后便被超過。《北京城市總體規劃(1991年-2010年)》設定的2000年常住人口1160萬人目標，在1995年被超過。《北京城市總體規劃(2004年-2020年)》設定的2020年常住人口1800萬人目標，在2009年被超過。2011年以來，北京市逐漸建立完善了覆蓋短期流動人口的實有人口統計體系，人口數據質量明顯提高。2014年習近平同志北京講話以來，北京開始進行大力人口調控，近幾年常住人口增長趨勢明顯放緩。
在城鄉建設用地方面，北京市“十三五規劃”要求到2020年城鄉建設用地控制在2800平方公里以內，新版城市規劃有所放松，調整到2860平方公里。并且，需要注意的是，從土地利用分類看，城鄉建設用地包括城鎮建設用地、村莊建設用地等，城鄉建設用地規模的減少并不必然意味著城鎮建設用地的減少。
4)新北京、新首都呼之欲出。在空間結構上，新總規提出構建“一核一主一副、兩軸多點一區”的城市空間結構。在3月末公示的規劃草案中，北京城市空間結構為“一主一副兩軸多點”，其中一主為主城區(城六區)，一副為通州副中心，兩軸為中軸線、長安街及其延長線，多點指門頭溝、房山、順義、大興、亦莊、昌平、評估、懷柔、密云、延慶10個周邊城區。當前“一核”、“一區”尚未公布其明確涵義，“一核”可能有兩個理解：其一，或與京津冀規劃提出的“一核、雙城、三軸、四區、多節點”相同，指代北京這一核，強調疏解非首都功能；其二，或可能是指中央政務區。“一區”或可能指北京新機場地區等類似的區域。
我們在《新首都新北京》(2017.05.06)中指出，“多點一城、老城重組”是京津冀協同發展戰略的重要思路，“一城”指雄安新區，老城重組或指中央政務區，否則不可能與被稱為“千年大計、國家大事”的雄安新區并列成為中央推進京津冀協同發展的重要思路。2012年以來，通州副中心定位經歷了從城市副中心到行政副中心，再到城市副中心的轉變；規劃建設通州副中心與雄安新區同為“千年大計、國家大事”。隨著非首都功能疏解、通州副中心建設加快、老城更新改造推進等，老城重組日趨成熟，有望提上議事日程。中央政務區范圍可能以東西城為主，并調整加入部分周邊地區。
如果根據之前經驗，北京市新版總規可能在1個月左右批復。根據北京市規劃和國土資源管理委員會網站，“2004年12月，《北京城市總體規劃(2004-2020年)》完成。2005年1月，上報國務院，1月27日國務院審定并批復。”
5)新首都新北京的投資機會：生態環保、交通基建、地產等。京津冀協同發展是國家三大戰略之一，在中央工作任務中排序非常靠前，值得持續關注。對于新首都新北京主題，我們建議提前關注生態環保、交通基建、地產等相關投資機會。其一，空氣污染、水質污染等是北京乃至整個京津冀地區面臨的突出問題，生態環保治理是新首都新北京的重點工作。其二，交通一體化不僅是推進京津冀協同發展的基礎，也是建設新首都新北京的重要任務。其三，伴隨著北京發展思路及重心調整，中央政務區、通州副中心及廊坊北三縣、環京等區域房地產市場有望受益。
風險提示：政策具有不確定性。