7月12日，繼國際著名評級機構標普之后，斥資632億元收購萬達旗下文旅和酒店資產的融創中國(01918.SZ)，被惠譽列入負面信用觀察名單。標普稱此舉是反映在大規模收購土地及擴張非核心業務之后，融創的財務杠桿可能進一步惡化。

　　融創加杠桿的同時，則是出售資產方萬達的去杠桿之舉。此前，大型上市房企中國恒大(03333.HK)、綠地控股(600606.SH)等都在加快去杠桿的進程。

　　硬撐杠桿遇風險

　　國內房企一直處于高負債的運行軌道中。而今隨著美國加息、縮表、國內調控等一系列壓力之下，一些大型房企正在著手優化資本結構，降低財務杠桿。

　　本周的一大熱點事件便是萬達將13個文旅項目和76個酒店項目以632億元的價格甩賣給了融創中國。對此，王健林表態稱，“此次交易完成后，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款，萬達商業負債率將大幅下降。”

　　萬達通過賣資產的方式直接還債看起來簡單粗暴，不過其還有另外一層目的，即通過本次交易實現輕資產化運營。實際上，輕資產化目標也不一定要通過直接出售這一手段才能實現。

　　“萬達是用出售資產的方式去實現輕資產化，放棄了未來資產增值空間，而我們是通過資產證券化的方式實現輕資產化，不同的是兼顧了資產未來增值空間的方式。”7月13日，某大型上市房企董秘辦人士指出。

　　實際上，近日降低財務杠桿、優化資本結構的不僅是萬達。在港上市的另一家大型房企恒大7月3日公告稱，截至6月30日，集團已完成了全部永續債贖回工作，共計1129.4億元，實現對資本市場的承諾；此前，其大舉引進戰略投資者增資并還債。

　　“企業自身在主動的去杠桿，雖然是資金鏈的行為，不過在同一時間點做類似的行為可能是來自市場和監管的壓力。”7月12日，中國社科院金融研究所研究員尹中立指出，從大背景看，全球央行在縮表，都在做一些去杠桿的工作。

　　尹中立指出，從去年四季度開始，按揭貸款、開發貸款都不同程度的受限，而按揭貸款是開發商資金回流的主要通道之一，兩股力量導致的結果是開發商的現金流在去年四季度之后就變差了。在這一壓力下，有的開發商可能判斷是短期的市場變化，但是看了半年多之后可能發現，這一變化不是短期，而是中長期的變化，因此就必須調整自己的負債結構。尤其是一些中小型房企急于擴大規模，掌門人對地產形勢判斷過于樂觀，從去年就拼命的通過負債購地，未來就會有巨大的流動性風險。

　　“無論是大水漫灌還是逐步緊縮，最終都會傳遞到企業的杠桿上，尤其是資金密集型、杠桿率較高的房地產行業。大趨勢是在降杠桿，企業肯定要未雨綢繆，不可能硬撐杠桿，等到外面沒有資金支持的時候，杠桿、財務體系都還沒有調整過來。”上述董秘辦人士稱。

　　不過，房企的降杠桿比較分化。有房企去杠桿的同時，則意味著買家的加杠桿行為。不過，如果通過高財務杠桿去購買資產則面臨諸多風險。比如作為內地房產最大規模并購，融創中國以632億元接盤萬達相關資產，在此之前其也屢次巨資購買地產項目，財務杠桿頻頻承壓。近日，標普、惠譽兩家國際知名評級機構將融創中國列入負面觀察名單，標普稱此舉是反映了在大規模收購土地及擴張非核心業務之后，融創的財務杠桿有可能進一步惡化。。

　　三途徑降負債

　　在全球去杠桿的背景下，國內房企的負債率依然居高不下。數據顯示，今年一季末，申萬一級行業里的129家上市房企里，有101家的資產負債率超過50%，其中61家超過70%。

　　一季末，魯商置業(600223.SH)、珠江控股(000505.SZ)、*ST金宇(000803.SZ)三家上市房企的負債率均超過90%，而綠地控股(600606.SH)、嘉凱城(000918.SZ)等負債率均為89%。

　　7月12日，綠地控股有關人士表示，“負債率是資本市場判斷的價值尺度，降低負債一直是公司重點工作之一。在融資環境沒有大的調控和監管下，公司從中長期發展戰略及股東利益出發，多管齊下積極降低負債，化提高財務健康。”

　　據上述人士介紹，綠地已從多舉措入手降負債，包括定增、資產證券化、持續降低整體融資成本、提升長債占比優化負債結構等。其中，定增若能實施將直接有利于降低負債率，目前監管層對房企再融資還沒有最新松動表態，不過排隊已經比較靠前；另外，公司在資產證券化方面做了不少工作，比如2015年底跟榮耀基金合作將公司19家酒店打包后通過Riets形式計劃在新加坡上市，目前進展順利。

　　“近幾年綠地的融資成本持續走低，負債結構也持續優化。其中，綠地的整體平均融資成本從2015年的5.98%降到2016年底的5.45%，今年一季度繼續降到約5.3%。”上述人士稱，另外是長短債的配比，這兩年持續提升長債占比，進一步緩解短債壓力。

　　尹中立指出，去杠桿最有效的就是賣資產，比如萬達；其次是債務本身的置換，用低利率債務置換高利率債務、用長期債務置換短期債務等；第三種是引進新股東，補充資本金，比如樂視引進孫宏斌、恒大引進戰略投資者增資還債等。

　　對于降負債、去杠桿的行為，上述董秘辦人士認為，從公司角度講，不會去犧牲公司有成熟空間的發展戰略，去硬性的、強制的降低負債率。我們的基本態度是負債率是否健康跟公司的發展節奏和發展戰略的匹配度，而不是分裂的去看絕對值。

　　“在公司中長期戰略不變的情況下，應該是持續降低整體利率水平，持續優化債務結構，這是一個循序漸進的過程，而不是一個動作就決定了結果。”上述董秘辦人士稱，如果公司負債率短期內有大的波動，不管是向上還是向下，都意味著改變了原來的發展節奏，大幅調整戰略，比如萬達直接賣資產。如果公司中長期發展戰略沒發生變化，理論上短期內也不可能出現負債率的大幅上漲或下跌，如果出現這種情況并不一定是健康的。

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