新三板財經(jīng) 第一物業(yè)融資1個億，規(guī)模擴張成為戰(zhàn)略選擇
過去幾年，憑借單薄的價值觀和對商業(yè)的粗淺認識，我們以互聯(lián)網(wǎng)公司、科技公司為美，認為傳統(tǒng)公司是血汗生意，日薄西山。現(xiàn)在，是時候向傳統(tǒng)生意道歉了。比如新三板公司第一物業(yè)，這家公司在2016年營收3個億，同比增長30%。凈利潤4200萬，同比增長40%。經(jīng)營性現(xiàn)金流5600萬，比利潤還要高。這樣的財務數(shù)據(jù)，即便放到互聯(lián)網(wǎng)公司中，也是佼佼者。
資本寒冬，科技公司普遍融資困難。第一物業(yè)召開發(fā)布會，宣布完成融資1個億，其中鼎暉投資和中金公司分別投資6000萬、1000萬，成為領投方。鼎暉和中金都是國內頂級的機構，為什么會同時看上一家物業(yè)公司？
合理的解釋是，線上流量走高下，社區(qū)的管理者物業(yè)公司正在重新估值。
物業(yè)公司需要重新估值
“一個特別好的互聯(lián)網(wǎng)模式應該是滿足三點：高頻、剛需，粘性足。而社區(qū)的流量又剛好符合這樣的特點。”第一資產管理集團執(zhí)行董事、第一物業(yè)董事呂曉彤這樣認為。
當代置業(yè)首席投資官呂曉彤
從2010年以來，線上的流量價格在持續(xù)走高，一部分以購買流量為主要銷售渠道的企業(yè)開始虧損。整個市場在迫切需要更廉價和優(yōu)質的流量，這是社區(qū)流量價值重估的大背景。
實際上，社區(qū)滿足了“高頻、剛需，粘性足”的特點。業(yè)主每天在里面要住8個小時，周末待一兩天，每天要進出一次，用戶粘性很足，社區(qū)成為非常好的線下場景的入口。
和互聯(lián)網(wǎng)公司一樣，作為社區(qū)管理者的物業(yè)公司，手中同樣掌握大數(shù)據(jù)沉淀。每戶幾口人、每個月水電費、物業(yè)、買房時間等，物業(yè)公司都掌握一手數(shù)據(jù)。所以好玩的事情發(fā)生了，互聯(lián)網(wǎng)公司大筆燒錢獲得了客戶，而物業(yè)公司大筆收物業(yè)費，還獲得客戶。這個邏輯，已經(jīng)得到了資本市場的認可。
港股知名的物業(yè)公司彩生活市值55億港幣，市盈率26倍，3.3倍市凈率。
綠城服務市值116億，市盈率35倍，6倍市凈率。對應綠城中國13倍市盈率，0.64倍市凈率。
中海物業(yè)市值47億，20倍市盈率，6.5倍市凈率。中國海外發(fā)展7.7倍市盈率，1.32倍市凈率。
港股對于上市公司估值普遍吝嗇，能給到物業(yè)公司這么高的估值，已經(jīng)能夠說明問題。
規(guī)模擴張成為戰(zhàn)略選擇
物業(yè)管理是一個極度分散的行業(yè)。據(jù)保守估計，全國的物業(yè)管理面積合計超過50億平方米。目前的情況是，每一家物業(yè)管理公司都只能吃掉其中的一小部分市場份額。
在中國，物業(yè)公司分為兩種。
大型的物業(yè)公司一般是大型的房地產企業(yè)旗下的產物，比如萬科物業(yè)、綠城物業(yè)、碧桂園物業(yè)。背靠大樹好乘涼，地產公司的房子賣到哪里，物業(yè)公司就跟到那里。最典型的是已經(jīng)在A股上市排隊的碧桂園物業(yè)，管理面積7694萬平方米，來自碧桂園地產公司的有7473萬平方米，占比達到了97%。
另外一類屬于獨立的物業(yè)公司，這類公司拿項目困難，規(guī)模實力不如房地產公司物業(yè)。
“與萬科超級房地產物業(yè)相比，管理面積仍然有差距。如果論高端物業(yè)，我們肯定是排前列。如果論綠色科技物業(yè)，我們肯定排第一。”2016年，公司第一物業(yè)榮獲“2016中國物業(yè)服務百強企業(yè)”稱號。
目前第一物業(yè)管理面積在1000萬平方米左右，多數(shù)都是當代集團旗下一些高端樓盤，分布于北京、上海、長沙、太原等省會城市。除了繼續(xù)服務當代集團旗下的樓盤外，第一物業(yè)在謀求更多的非當代旗下的項目。2017年，第一物業(yè)新增管理面積187萬平方米，其中有59%的面積來源于非當代集團旗下物業(yè)。據(jù)了解，第一物業(yè)非當代集團的業(yè)務已經(jīng)占到了30%。公司在繼續(xù)加大對外擴張的力度。公告顯示，公司將利用1億融資通過收并購實現(xiàn)公司規(guī)模的迅速擴張。公司預計2017年、2018年預計擬分別收購400萬、800萬平方米物業(yè)管理面積。
呂曉彤表示，“第一物業(yè)未來三年要進入25個城市，管理五千萬平方米，物業(yè)公司市值50個億。”
構建社區(qū)服務生態(tài)系統(tǒng)，充分挖掘社區(qū)的商業(yè)價值
從機場高速進入北京東二環(huán)核心腹地，北側，便是當代集團旗下的當代MOMA，這個建筑被美國《時代》周刊評選出2007年世界十大建筑奇跡。該項目總建筑面積22萬平方米，其中住宅為13.5萬平方米，配套商業(yè)面積8.5萬平方米，是一個純粹的高端社區(qū)，很多當紅明星居住于此。社區(qū)內有非常齊全的商業(yè)設施，包括百老匯電影中心、庫布里克書吧、山丘藝術中心、愛助家超市、無憂良品閑置奢侈品專賣店、高端生活設施，還包括了蔓蘭精品酒店，MOMA KIDS國際雙語幼兒園，蔓蘭家的院子餐飲，第一體育健身會所、云階空中游泳池、倍格創(chuàng)業(yè)聯(lián)合辦公空間等云上休閑、會客空間等。
這是一個典型的第一物業(yè)管理的社區(qū)，高端樓盤業(yè)主具有很高的消費能力，如何服務提高服務品質，在已有社區(qū)中挖掘更多商業(yè)價值，成為第一物業(yè)在規(guī)模擴張外最關注的問題。
社區(qū)互聯(lián)網(wǎng)化、社區(qū)O2O等概念最近兩年興盛一時，很多物業(yè)公司希望通過開發(fā)一款APP，實現(xiàn)社區(qū)內的交友、聊天、定外賣，買生鮮，交物業(yè)等功能，這個邏輯在創(chuàng)業(yè)泡沫破滅后被證偽。
“社區(qū)是最大的入口，但只對一半。線上已經(jīng)很成熟了，有淘寶京東，不需要單獨的APP了。社區(qū)的入口場景其實在線下，淘寶美團他們搞不定的地方。比如社區(qū)便利店，健身房，幼兒園，餐飲，電影院，聯(lián)合辦公，我們是要做這個場景。” 呂曉彤還有另外一個身份，他是當代置業(yè)首席投資官。
加入當代集團前，他是全球著名私募基金力鼎資本高級副總裁，負責中國的消費品產業(yè)投資，曾主導大禹節(jié)水、振東制藥 等多家上市公司工作的上市、投資和重組工作。
2015年呂曉彤自加盟當代集團后，呂曉彤主導建立一套“孵化平臺+內部創(chuàng)業(yè)+產業(yè)鏈投資”的運行模式。圍繞社區(qū)內業(yè)主的需求，鼓勵內部員工創(chuàng)業(yè)，公司提供資金和政策的支持。在兩年時間內，當代置業(yè)&第一資產投資控股公司的領域遍布社區(qū)商業(yè)、物業(yè)、教育、創(chuàng)業(yè)服務、眾創(chuàng)空間、智能家居、人居環(huán)境、民宿客棧、青年公寓、餐飲酒店、體育等領域，構建了圍繞社區(qū)的衣食住行全鏈條的生態(tài)系統(tǒng)。
51VR屬于當代旗下優(yōu)秀的內部孵化的項目，創(chuàng)始人李熠2008年加入當代置業(yè)，2015年內部創(chuàng)業(yè)創(chuàng)立51vr并擔任ceo，目前已經(jīng)拿到光速、途家、知名投資人梁伯韜、STARVC超過2000萬美金的投資;另外一家聯(lián)合辦公品牌倍格創(chuàng)業(yè)也獲得松禾資本等機構超過 1800 萬美金投資。
由于第一物業(yè)掌握了最重要高端業(yè)主流量資源，旗下孵化的項目只要能為業(yè)主提供高品質的服務，便很容易獲得成功。一旦項目證明具備商業(yè)可行性，便可以在第一物業(yè)掌握的社區(qū)內規(guī)模復制，物業(yè)服務覆蓋到哪里，項目就開到哪里。目前這個模式很受到投資者認可。呂曉彤表示：“生態(tài)項目多數(shù)仍處于早期，目前處在體外孵化階段。孵化到一定程度，我們就把它裝入第一物業(yè)中或者獨立上市。” 在這種模式下，不但為業(yè)主提供高品質的服務，第一物業(yè)還取得項目入駐社區(qū)的租金收入，以及項目的投資收益。線上流量已經(jīng)趨于成熟，資本開始重估線下的流量價值。物業(yè)公司基于社區(qū)建造生態(tài)網(wǎng)絡，構建商業(yè)模式已經(jīng)開始嘗試。第一物業(yè)是其中的先行者，這種模式只是剛剛開始。
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