大中型房企存量債券規模巨大，但在去杠桿背景下，2016年三季度收窄房企融資渠道以來，房企融資壓力持續增加。
昨日，據中原地產研究中心提供的統計數據顯示，2017年前7個月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據等債權融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。
中原地產首席分析師張大偉向本報記者表示，境內債券融資壓力增加后，海外融資活躍，整體看，房企融資難度明顯加大。但目前尚未進入債券集中償債期，加之銷售帶來的回款增加，今年房企資金鏈壓力尚可。不過，若前期杠桿過高的房企，后續開發將遭遇重壓。
值得關注的是，據民生證券研究院分析師管清友在一份研究報告中統計，截至2017年6月底，存量的房地產債券市場尚有1.34萬億元的規模，涉及發行人230家，從規模上看，小型房企有102家。從存量市場的規模占比看，小型房企的存量債券僅1502.7億元，平均每家發行不足15億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。
管清友表示，從2019年開始，上述債券將逐步進入到期償還的高峰期。
事實上，今年以來，由于境內融資渠道受阻，尤其公司債難以放行，房企海外融資猛增。
融資成本走高
據中原地產研究中心提供的統計數據顯示，2017年上半年，房企海外融資達148.75億美元，與2016年上半年的75.6億美元相比，同比上漲97%，同時超過了2016年全年144億美元的海外融資額。
實際上，除了海外融資額度近兩個月快速上漲外，資金成本也在上浮。
同策咨詢研究部研究員張吉輝曾表示，海外融資成本受美元加息的影響明顯，較5月份以來利率整體上浮。目前，境內境外融資環境均不寬松，債權融資成本境內外同時提高，并且相差無幾。
張大偉也表示，從資金價格來看，2017年以來發行的債券利率均在5%-6%之間，甚至更高。近兩個月，多宗房企債權融資的資金成本已經接近或超過7%。整體看，與2016年平均4%的融資成本相比，絕大多數房企的融資成本都有非常明顯上浮。
張大偉稱，2015年下半年以來，發行公司債等是資金成本最低的融資渠道，但這一渠道被壓縮之后，即使付出較高的資金成本，也難以再次打通這一渠道，債權融資難度越來越大。
另有分析人士向本報記者直言，去杠桿環境下，有些房企甚至主動放棄了發行公司債，轉而走股權融資模式去籌錢。不管怎樣，待明后年償債高峰期來臨之際，債券融資帶來的償還規模疊加其他債務帶來的兌付壓力，可能就將導致個別現金流出現危機的房企退出房地產市場。
債券償還承壓
值得關注的是，據來自民生證券的一份研究報告顯示，2015年之前，發改委、銀行間交易商協會對于房地產企業的發債審批偏嚴格。
據民生證券統計，2009年-2014年期間共有67家房地產企業在債券市場融資，總規模僅1147億元，其中公司債占比達到36%，企業債雖然也有18%的占比，但在發改委的審批中僅限于募投領域為保障性住房。
但2015年以來，公司債發行條件的放開，讓上市房企迅速加大了公司債發行規模，憑借其平均不足5%的資金成本去替換此前發行的高息債。
管清友表示，2015年至今房地產企業共發行債券1.3萬億元，其中私募債占比43%、一般公司債占比38%，2015年之前占比相對比較高的定向工具、企業債均降至1%的水平。
管清友稱，從債券供給結構看，一般的大中型房企、小型房企其存量債券集中于一般公司債和私募債，前者存量私募債占比達到總規模的46%，后者也有44%的存量債為私募債，而超大型房企存量債券則為公開發行的一般公司債和中期票據，占比分別為41.6%和33.8%。
更重要的是，管清友表示，從當前地產債的到期時間分布看，2019年開始逐漸進入償債高峰期。2018年6月份之前僅有500億元左右債券到期，2018年下半年到期941.7億元，2019年開始每半年就有超過1000億元的債券到期，2020年6月份-2021年6月份期間，每半年的到期量超過2000億元。
管清友認為，2010年-2016年間，大中型房企商品銷售現金流入的波動要明顯小于小型房企，尤其是2013年-2014年行業庫存不斷累積，200億元銷售規模以下的小型房企的收入連續兩年增速為負，償債能力長期偏弱。
“大筆舉債擴張的中小企業，高價拿地的企業，甚至項目布局城市不均衡的開發商都將面臨高杠桿運營帶來的償債壓力，甚至有些房企將遭遇 生死劫 ，預計今年下半年，為了生存或者減壓，房地產行業并購案將更多。”上述分析人士向本報記者如是表示。
（原標題：房企存量債券達1.34萬億 現金流弱房企還債壓力大）
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