自本輪樓市調(diào)控政策出臺以來，熱點城市房價漲幅穩(wěn)中有降。在一系列政策措施的影響下，市場供需、房企策略、行業(yè)發(fā)展“變”字當(dāng)頭，未來樓市發(fā)展有望步入“去炒作”、“租售并舉”等新階段。同時，新房庫存和可預(yù)期的供應(yīng)量都難以回到歷史高點，激活存量住房資源迫在眉睫。

　　市場生變 結(jié)構(gòu)分化明顯 
　　半年多以來，全國房價漲幅呈現(xiàn)一二線城市趨穩(wěn)回落，部分三四線城市較快上漲的現(xiàn)象。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，8月漲幅最快的新建商品房住宅城市依然是桂林、北海、牡丹江等三線為主的城市。

　　華融證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家伍戈表示，今年房地產(chǎn)市場最大的超預(yù)期事件，就是在宏觀調(diào)控下，一二線城市踩“急剎車”，樓市量價齊跌，但三四線城市房價尚未回落。尤其是在“金九銀十”的傳統(tǒng)購房季，一二線城市大多處在相對“低迷”狀態(tài)。中國指數(shù)研究院9月4日-9月10日數(shù)據(jù)顯示，一線城市成交量環(huán)比下跌17.5%，其中北京成交面積環(huán)比下跌20.87%。

　　除城市之間分化，新房、二手房市場表現(xiàn)也漸有分化之勢。北京新房價格依然堅挺，但二手房價格明顯進(jìn)入下行空間。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，8月份，北京二手房市場僅僅簽約7600套。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，二手房價格持續(xù)下跌說明樓市政策效應(yīng)在積極釋放。同時，房價下跌也緣于“擠泡沫”效應(yīng)，新房市場由于各類管控措施較多，現(xiàn)在呈平穩(wěn)態(tài)勢。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院研究員王孝松表示，整體從1-8月銷售情況來看，銷售面積和銷售額增速持續(xù)回落，表明政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)發(fā)揮作用，在限購、限貸等一系列政策的作用下，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫。但1-8月份，商品房銷售面積同比增長12.7%，商品房銷售額則增長17.2%，目前政策效果仍有進(jìn)一步提升空間。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，武漢日前落實“限售”擴(kuò)圍政策，沈陽、蘭州、張家港等城市近期開始發(fā)布樓市調(diào)控政策。9月至10月份部分城市新一輪調(diào)控政策陸續(xù)出臺，樓市將迎來新一輪的“風(fēng)暴”。

　　房企謀變 優(yōu)化布局補庫存 
　　市場的變化也在推動開發(fā)商主動求變。新城控股高級副總裁歐陽捷稱，“金九銀十”正在從一二線城市轉(zhuǎn)移到三四線城市，不少三四線城市正在重現(xiàn)去年熱點城市量價齊升的場景。“首先，房企的行業(yè)集中度越來越高已是不爭的事實和趨勢，但一二線城市難以創(chuàng)造業(yè)績增量，甚至能夠保住原有份額已是大為不易。大型房企勢必需要進(jìn)入更多城市，而它們尚未進(jìn)駐的三四線城市有機(jī)會提前布局。”歐陽捷解釋。

　　從近期土地市場看，房企土拍的主戰(zhàn)場開始轉(zhuǎn)向三四線城市。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月三四線城市宅地成交樓面地價為1437元/平米，環(huán)比略微下滑0.9個百分點，同比則大幅上揚45%，從去年11月份開始，宅地樓面價已持續(xù)10個月超過1000元/平米。

　　從溢價率來看，8月三四線城市宅地成交平均溢價率達(dá)38.28%，已連續(xù)7個月超過一線、二線城市宅地平均溢價率。另據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前8月，283個三四線城市住宅用地成交金額達(dá)9830.3億元，接近去年全年的水平。前八個月拿地積極的50大房企合計拿地金額達(dá)到14910億元，與2016年同期50大房企拿地金額相比漲幅達(dá)49%。

　　和此前相比，嚴(yán)躍進(jìn)表示，對房企來說，現(xiàn)在最大的動作就是補庫存。當(dāng)前房企已從去庫存轉(zhuǎn)變?yōu)楸容^積極的補庫存導(dǎo)向。值得注意的是，后續(xù)也需要警惕資金方面的壓力。

　　不過，王孝松指出，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中，土地購置面積和土地成交價款增長率不匹配，購置面積同比增長10.1%，增速回落1個百分點，而成交價款增長42.7%，增速提高1.7個百分點，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)成本仍在持續(xù)上升。

　　行業(yè)轉(zhuǎn)變 激活存量住房 
　　中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室研究員鄒琳華認(rèn)為，購房者對房價的預(yù)期開始趨于理性。其中一個重要原因是“租售并舉”住房制度的明確和落地。7月，住建部、國家發(fā)改委等9部委聯(lián)合發(fā)布文件《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》。

　　廣州市日前印發(fā)了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出實施“租購?fù)瑱?quán)”等措施。上海市發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》明確，至2020年要基本形成多主體參與、多品種供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場體系等等格局，這些都形成從嚴(yán)調(diào)控半年以來房地產(chǎn)市場的一大變化。

　　明源地產(chǎn)首席研究員劉策表示，從需求端看，在凍結(jié)交易的情況下，也將購房者開始導(dǎo)向租賃市場。事實上，通過租購并舉，也可以避免房地產(chǎn)市場大起大落，減少非理性購房需求。同時，租賃用地擠出商品房用地，稀缺的商品房用地將倒逼地產(chǎn)商開發(fā)的產(chǎn)品更具附加值。

　　從政策調(diào)控壓力比較大的一二線城市來看，分析人士認(rèn)為，新房的庫存和可預(yù)期的供應(yīng)量都難以回到歷史高點，在長時間都不存在去庫存的問題，而住房需求卻有增無減，激活存量住房資源迫在眉睫。

　　劉策認(rèn)為，開發(fā)商進(jìn)入存量市場有兩個核心要點：一是找到“寬賽道”，長租公寓是幾乎所有大型開發(fā)商的共同選擇，作為存量業(yè)務(wù)新的戰(zhàn)略性業(yè)務(wù)板塊來管理，且無論從市場空間、發(fā)展前景，政策支持等各方面都強化這一邏輯。二是重視金融工具的支持，盤活存量市場需要金融支撐，很多房企把自身業(yè)務(wù)定義為“不動產(chǎn)運營+金融”兩條腿走路。因此，對開發(fā)商來說，進(jìn)入存量市場預(yù)計“不動產(chǎn)運營+金融”會是標(biāo)準(zhǔn)做法，和目前主流開發(fā)商的發(fā)展邏輯相同。

　　另外，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和開發(fā)商也在融合。業(yè)內(nèi)人士指出，今年以來，萬科入股鏈家、昆百大收購我愛我家，未來將出現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)與地產(chǎn)商的進(jìn)一步合作與整合。中介機(jī)構(gòu)在運營方面具有優(yōu)勢，而房地產(chǎn)商更具備資金和資源優(yōu)勢。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，總體來看，今后租賃和銷售市場有望“平分秋色”，租賃金穩(wěn)定也有利于牽制房價，二者相互影響相互作用。