有業(yè)內(nèi)分析師認為，去年以來，上市房企大量發(fā)行公司債，其融資成本相對較低，企業(yè)財務(wù)費用因而降低。此外，部分房企借力于今年三、四線城市房價上漲，消化了大量庫存，而這些項目當初土地獲取成本都很低，一旦價格有所提升，反映到毛利率水平上，就會呈現(xiàn)上升趨勢，因此提升了盈利空間。
市場有序降溫
事實上，雖然相對而言，多數(shù)上市房企在2017年獲得了“豐收”，但其接下來的日子并不好過。
從政策層面看，自去年9月底以來，從限購、限貸、限價、限售、限商的“五限”到“購租并舉”“租售同權(quán)”，已有超過一百個城市發(fā)布了150余次樓市調(diào)控政策，其中多數(shù)是收緊性的樓市調(diào)控政策。
從統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，初步測算，9月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比均下降0.2%。
不過，方正證券(601901,股吧)房地產(chǎn)分析師任澤平曾認為，盡管銷售會回落，但房地產(chǎn)投資不會悲觀。任澤平表示，開發(fā)商已經(jīng)“屯糧而兵馬未動，資金足以支撐投資”。
他表示，“2017年，外部融資收緊對一部分房企形成壓力，對資金雄厚的開發(fā)商，則是彎道超車的好機會。基于此，房企資金足以支撐未來1年的開發(fā)投資需求。”
事實上，確實有不少房企借此機會加快并購步伐，包括以融創(chuàng)中國、陽光城(000671,股吧)、旭輝集團和泰禾集團(000732,股吧)等多家大中型房企，都在試圖打開低成本獲取土地儲備的擴張渠道。
鑒于此，今年以來，房企融資渠道收緊后，為了滿足擴張需求，永續(xù)債再度成為房企融資的輔助甚至可能轉(zhuǎn)化為主要渠道。更值得注意的是，新的表外融資正在進入這一領(lǐng)域，比如ABS融資，這種方式的融資并不會計入負債表中，是目前很多房企已經(jīng)或者試圖借力的融資渠道。
任澤平表示，2017年是房地產(chǎn)行業(yè)集中度提高之年，房企深度洗牌和兩極分化，項目并購和土地交易增加。
更重要的是，上市房企表外融資規(guī)模增加后，將成為利潤黑洞，削弱房企盈利能力。此外，負債高企后，若調(diào)控仍不放松，房企的高周轉(zhuǎn)能力將被遏制，屆時，房企的資金鏈風險會加劇。
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