房地產業將迎還債高峰，大部分房企迎“生死劫”
有行內人士透露，接下來兩年，房地產業將迎還債高峰，2018年的額度是3300億，2019年要還4700億。為了完成目標，僅1月上旬，就有五、六家房企密集發布海外融資計劃，總規模超40億美元。
暫停開發貸和并購貸，是斷了開發商的現金流，對于房地產行業來說，這可能是歷史性的，因為除了少數大房企來說，2016年那波加杠桿加速進場的小房企乃至部分中型房企都可能因此“失速”。
開發貸，一直是房地產行業的重要基石。對于房企來說，開發貸一旦沒有了，其他任何依托于“開發貸”的高明財技都會變得蒼白。比如信托、債券等其他融資手段，銀行并不是主要靠這些資金完成開發的，房企需要它們不過為了“墊資”不過是為了穩住現金流，在開發貸未到位之前承當“過橋”的角色。現在對開發貸款動手，等于斷掉了開發商的根本。
1月25日至26日，中國銀監會召開2018年全國銀行業監督管理工作會議，明確表示，2018年要做著力降低企業負債率，嚴格控制對高負債企業的融資，嚴肅查處各類違規房地產融資行為。這里面不僅包括開發貸，還有不斷上升的“并購貸”，所謂并購貸，其實就是小房企賣身給大房企過程中產生的貸款。對于手續不全的項目，銀行將不會給予支持。
未來房地產行業的開發貸將向頭部房企集中，占比超過9成的中小房企部分中型房企將不得不面臨斷貸的風險，他們將在2018年面臨真正的“生死劫”。
2016年的房地產，大家應該印象深刻，那一年的地產關鍵詞是“地王”。土地只要有就去搶，無論價格多高都在所不惜，幾倍十幾倍的溢價率經常出現，記錄經常被刷新。之所以出現這種情況，那是因為有很多的中小房企試圖模仿部分靠高杠桿做大做強的大房企。
第一代房企靠高杠桿做大做強，有相對寬松的外部環境，經濟高速增長是最大的兜底。但時代不同，環境也就不同，目前的現實是，經濟面臨轉型，實體明顯虛弱，金融亂象頻出。在這個時候，房地產即便是支柱產業，那也只能穩扎穩打，所以第一代房企的成功之路是不可能被復制的。
房企新增融資難度空前，銷售更困難
2015-2016年，房企新增債務8500億，而這之前的5年新增債務僅有8000億。2年比5年還多出500億，這其中大部分都是開發貸。按照正常的還貸周期，2018年將進入償債高峰期，任志強統計過，自2017年至2019年，三年還款總規模將超過1萬億。
即使是部分償債，房企也會壓力山大，因為新增融資難度空前，銷售更困難（很多房企2017年銷售業績很漂亮是先賣掉了容易賣的項目，手里剩下的都是高成本項目）。
未來買房要小心那些花式促銷的房企。北京青年報的消息，環京房企目前正在進行花式促銷，員工內部價、免費更名、首付分期紛紛登場。
這些方式并未給購房者真正的讓利，而是通過加杠桿的方式拉低購房門檻，房企通過購房者套出了房貸，加快回款，但風險全丟給了購房者。
之所以這么干，其實還是房企缺錢，非常缺錢。
對于購房者來說，買房要看清楚，別以為是大房企的項目就放松警惕了，很可能是小房企賣給大房企的，如果是已經完工的項目，偷工減料也是可能的。大力促銷的項目也得小心，爛尾并不是不可能。
清華大學中國經濟研究中心主任魏杰
去年11月份，著名經濟學家魏杰曾表示，2018年5月前，絕大多數中小房企就死掉了，現在來看，這并不是虛妄之言。
讓房企破產出清，是下了大決心的，因為這會關聯到部分金融機構，房地產行業即將迎來一輪真正的“洗禮”，也只有這樣，才能讓房地產行業真正服務于居住需求，才能讓資金重新服務于實體經濟，才能讓中國經濟走得更為穩健，為全球金融競爭做準備。獲取更多財經資訊，請隨時關注財經365網站。