財(cái)經(jīng)365訊 有關(guān)評(píng)論員指出：
從廣州的“租售同權(quán)”到無錫的“租房落戶”開始,各地相應(yīng)出臺(tái)健全完善房屋租賃市場的措施。上海提出深化以居住為主、市民消費(fèi)為主、普通商品住房為主,優(yōu)化廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。成都計(jì)劃年底組建3至4家國有住房租賃公司。8月3日北京市推出《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,要求滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。可以看出各地正在積極探索解決居住困難問題,落實(shí)建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制。
去年以來,中國一二線城市房價(jià)暴漲,呈現(xiàn)泡沫化趨勢,這不僅會(huì)引起金融風(fēng)險(xiǎn),也會(huì)導(dǎo)致一系列社會(huì)問題。2016年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出要綜合運(yùn)用金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,抑制資產(chǎn)泡沫。習(xí)近平總書記指出,建立促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制,要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點(diǎn),緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位,深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機(jī)制和基礎(chǔ)性制度安排。
目前,中央與地方實(shí)施了一系列限購、限貸、限售等臨時(shí)性的調(diào)控政策,但這種治標(biāo)不治本的措施并不能解決樓市根深蒂固的結(jié)構(gòu)性扭曲,必須要完善一攬子政策組合,調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場動(dòng)態(tài)均衡,才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。在這種思路下,培育和發(fā)展住房租賃市場成為各地優(yōu)先落實(shí)的一種探索。
中國樓市目前面臨的問題根源于過度市場化,政府職能缺位造成的。中國上世紀(jì)90年代住房制度改革之初就提出建立不同類型的住房保障體系,1994年國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》要求,建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系,房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中,經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。到了2008年中國樓市價(jià)格過高引起社會(huì)關(guān)注之后,當(dāng)年國務(wù)院重提抓緊建立住房保障體系,加快廉租住房建設(shè),增加房源供給,加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)和管理等等。但是,中國的住房保障體系始終沒有能夠建成,不管是有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房,還是廉租房,在總量上幾乎可以忽略不計(jì),人們只能依賴于市場。
在地方政府追求土地財(cái)政以及住宅土地供應(yīng)受限的背景下,由資產(chǎn)升值預(yù)期推動(dòng)樓市產(chǎn)生了泡沫,制造金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí),也給中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定與發(fā)展帶來挑戰(zhàn)。首先,大部分尚未購房的中低收入者已經(jīng)沒有能力置業(yè),居者不能實(shí)現(xiàn)有其屋的夢想,這不僅是經(jīng)濟(jì)問題,也是社會(huì)穩(wěn)定問題;其次,年輕人無力承擔(dān)一二線房價(jià)而阻止了人才向這些創(chuàng)新資源豐富的城市流動(dòng),將會(huì)影響中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)的進(jìn)程與發(fā)展。因此,優(yōu)先發(fā)展(歷史補(bǔ)償)保障型住房體系,就是要滿足年輕人與中低收入者的住房需求,與此同時(shí),建設(shè)大量公共產(chǎn)權(quán)住宅與租賃房,也可以緩解商品房投資下滑對(duì)經(jīng)濟(jì)增長的沖擊,使得經(jīng)濟(jì)增長傳統(tǒng)動(dòng)力下降足夠平滑,為創(chuàng)新型發(fā)展提供穩(wěn)定的環(huán)境。
中國樓市存在過度投資是產(chǎn)生泡沫的重要原因,在結(jié)構(gòu)上增加保障型住房供應(yīng)的同時(shí),也要在存量上對(duì)持有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅,提高成本可以降低投資類買家的持有愿望,并通過空置稅打擊過度浪費(fèi)寶貴住宅資源的行為。房產(chǎn)稅是未來地方政府財(cái)政收入的穩(wěn)定來源,也會(huì)促進(jìn)地方政府對(duì)公共資源的投資。按照國土部的要求,全國不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作自2014年開始啟動(dòng), 力爭2017年年底前所有市縣全部接入國家級(jí)信息平臺(tái),目前已有十余個(gè)省區(qū)市將當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)登記信息接入全國信息管理平臺(tái),這為征收房產(chǎn)稅提供了基礎(chǔ),應(yīng)該盡快推動(dòng)房產(chǎn)稅落地。房產(chǎn)稅給予個(gè)人或家庭一定的免征面積,只對(duì)超出的面積或者完全投資型的征收,可以避免一些爭議與阻力。
當(dāng)然,長效機(jī)制必須建立在兩個(gè)基礎(chǔ)之上,一個(gè)是必須適應(yīng)市場規(guī)律,在尊重市場的前提下,彌補(bǔ)政府在保障型住房供給方面的長期缺位,而不是政府重新主導(dǎo)房地產(chǎn)市場;另一個(gè)基礎(chǔ)是,新機(jī)制的建立必須基于房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展這個(gè)前提與目標(biāo),而不能在改革過程中沖擊市場,以新的扭曲代替舊的畸形。在這些基礎(chǔ)上,經(jīng)過探索之后,應(yīng)該通過立法等手段進(jìn)一步建立商品房、公共住房、租賃住房等相關(guān)住房基礎(chǔ)性制度,完善國家住房制度總體框架。比如目前推動(dòng)的租賃市場,必須解決租售同權(quán)以及供給可持續(xù)性的問題,這涉及到戶籍、公共資源的投入、土地規(guī)劃、財(cái)政分配、制度創(chuàng)新等方面的改革,因此,長效機(jī)制的建立任重道遠(yuǎn),時(shí)不我待。（原標(biāo)題：評(píng)論：建立房地產(chǎn)長效機(jī)制還需房產(chǎn)稅落地）
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