財經365訊 寸土寸金的深圳,土地是無比稀缺的資源,利益當前,哪有這許多你情我愿?
深圳的土地,從來是皇帝的女兒不愁嫁。網上數據說,截至2017年上半年最后一天,深圳無一宗住宅用地掛牌出讓。其實從前幾年開始,深圳住宅用地出讓量,每年三兩宗而已,聊勝于無。
近些年深圳關內鮮見新推樓盤,新盤幾乎都集中在原關外地區。個中緣由跟土地供應有關。一些房企憑著N年前囤下的老本,項目開發從第一期做到第八期,特別集中于原關外的龍華、坂田、布吉等片區。倒不是這些片區的土地額外寬松,概因這些地塊,多由城市更新得來。房企當年囤地時大概沒想到,地主家的余糧也不經吃。看似不差錢的大型房企,也得放下身段四處找地。實力弱的中小型房企根本無法通過招拍掛獲得土地。2016年融資渠道全面收緊,用金融杠桿以小博大撬動項目,這種玩法難以繼續。大小房企將目光投向城市更新,意圖通過舊改獲得土地,獲得項目。
梳理城市更新編年史,每一項規定、政策、條例的出臺,都像煽動的蝴蝶翅膀,房企跟著揣摩、領悟,生怕漏掉重要信息。跟不上節奏的何止是開發商。舊改對象——被稱為“權利主體”的廣大小業主,歷經每一輪期待與失落,漸漸地,大部分業主對舊改,不再抱有往日的熱忱和信心。
一二十年前的舊房大部分沒有電梯,也沒有配套足夠的車位。房屋建材和管網更是落后于時代。建房時采用的鐵質下水管道,孔徑小,天長日久生了銹,排水不暢。特別是在下雨天,頂樓業主家的屋頂跟著大雨遭殃。從里到外,這些房屋已邁入暮年,垂垂老矣。這些舊樓的業主,當年入住時還屬壯年,身強力壯爬得動樓梯,現在的他們,每上下一次樓梯都是對身體的一次考驗。退了休的他們,很難掏出巨資置業他處,從而搬出舊屋。這些老去的小區在深圳不算少數。它們的地理位置在開發之初還屬邊緣地帶,隨著城市發展,漸成核心的CBD區域,越是這樣,小區內外部的對比愈加強烈。周邊商業、地鐵、學校、醫院、公園、文化設施等配套設施堪稱齊全。小區內部卻是一副破敗模樣,墻體樓道年久失修,花草灌木被連根鏟走,開辟成為停車場,原本頑強的草皮退化成沙地,下雨天泥濘四濺。樓道內疏通小水道的小廣告貼了一層又一層。物業疏于管理,偷盜事件頻發。老鼠蟑螂蒼蠅蚊子,成群結伴大模大樣出沒于小區,在垃圾桶內旁若無人嗅探翻檢。圍墻內外,一邊是華麗堂皇的一線城市風景,另一邊則像落后的十八線鄉鎮。
在土地稀缺的深圳,房屋老去才愈加凸顯土地的價值。四處找地的房企自然不會無視這類寶貴的、潛在的資源。不清楚其中的門道,總之開發商們就這么找上門來。恍惚間,與業主們就吃住一起打成一片了。籌備舊改的氣氛必須要有。小區顯眼處,紅色橫幅上或白或黃的字體,宣示破舊立新志在必得之決心,昭示開發商與業主心手相依之信念。舊改的賠付面積是道硬門檻,少了業主不干,多了嘛開發商覺得吃虧。為了迅速地把業主團結到自己這邊兒來,各家開發商使出各種懷柔手段。借年節之際,A地產搞聯歡、聚圍餐、送紅包、送電腦。B地產自然不能失了禮數,挨家挨戶給業主送米送油。
深圳市城市更新辦法自2009年12月頒布以來,其具體條文以及實施細則,已經多次修改。業主們研究起相關條款也是勁頭十足,各種專業術語張口就來。計算賠付面積,公攤、建面、片區新房價錢、房價走勢……統統打包成自己的賠付預期。商業樓盤舊改,每個程序都要求嚴格。在項目申報的前期流程——舊改意愿征集中,業主患得患失心態復雜,既盼望快點改,又擔心改不動或改不好,導致自己利益受損。隨著舊改難度一再增大,舊改就像樓梯上那只始終落不下來的鞋子……有意向的開發商雄心壯志而來,過不了多久,滿鼻子灰撤走。有些舊樓從傳出舊改風聲,幾年、十幾年過去,依然屹立不倒。
寸土寸金的深圳,土地是無比稀缺的資源,利益當前,哪有這許多你情我愿?舊改的難點,紛繁復雜。關乎利益各方的姿態、心態,甚至關乎具體的時態;或許只因一個偶然——就像輕輕煽動的蝴蝶翅膀,攪動的卻是整個舊改的生態。（原標題：馬虹玫:舊改風煙）
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